Bên cạnh động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án và giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ, kỳ vọng của nhà đầu tư vào các dự án luật đang tạo động lực để giá cổ phiếu bất động sản hồi phục.
Ba dự án luật quan trọng đối với ngành bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý và hỗ trợ nguồn cung mới cho thị trường trong thời gian tới.
Kỳ vọng này đã được phản ánh trên thị trường chứng khoán khi trong vài tháng gần đây, nhóm cổ phiếu địa ốc hấp dẫn trở lại, nhất là khi thị trường chung có diễn biến khả quan. Một số thời điểm, nhóm cổ phiếu này được các nhà đầu tư ồ ạt “nhập hàng”, bắt đáy ngắn hạn từ tháng 10 trở lại đây.
Sự kỳ vọng là cần thiết trong bối cảnh bức tranh tổng thể của ngành bất động sản vẫn chưa có gam màu sáng. Báo cáo ngành bất động sản nhà ở vừa được VIS Rating công bố cho thấy, lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản nhà ở niêm yết đã sụt giảm mạnh trong 9 tháng năm 2023 trong bối cảnh thị trường suy thoái.
Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết giảm lần lượt 38% và 81% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức thấp nhất trong sáu năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu. Khả năng trả nợ của phần lớn các công ty tiếp tục suy giảm do đòn bẩy cao và dòng tiền yếu.
Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm. Theo VIS Rating, tổng nguồn tiền mặt của các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114 nghìn tỉ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2024 cũng sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn.
Từ những dữ liệu trên, đang có ý kiến của một số chuyên gia nhận định, con sóng cổ phiếu bất động sản vừa qua là nhờ dòng tiền đầu cơ, kéo theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của một bộ phận nhà đầu tư, trong khi triển vọng hồi phục còn xa. Khi dòng tiền FOMO, rất khó để biết khi nào sẽ kết thúc sóng tăng, nhưng ở vùng giá hiện tại, rủi ro nhiều hơn cơ hội, nhất là khi cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đang tới gần.
Các chính sách giải cứu thị trường bất động sản đã xây được niềm tin, tạo được kỳ vọng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, điểm này chủ yếu mang tính tâm lý cho thị trường nhiều hơn là thay đổi nền tảng căn cơ ngắn hạn của nhóm bất động sản. Do đó, nhà đầu tư cần xem xét tương quan thực tế và định giá cổ phiếu để tránh rủi ro khi mua đuổi do bị FOMO.
Ở một góc nhìn lạc quan hơn, theo TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư Quỹ DGCapital - cho rằng, thông thường giai đoạn cuối năm, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy mạnh việc bàn giao các dự án và ghi nhận lợi nhuận trong quý IV, qua đó làm kết quả hoạt động kinh doanh của cả năm trở nên tích cực. Tuy nhiên, trong năm 2023, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, các dự án được mở bán khá ít vì thế việc ghi nhận lợi nhuận có thể khó khăn. Do đó, triển vọng của nhóm này trong ngắn hạn khó được cải thiện.
Trong dài hạn, nhóm cổ phiếu này sẽ có khá nhiều tiềm năng. Từ năm 2022 đến nay, giá trị của các doanh nghiệp trong ngành đã điều chỉnh rất nhiều. Nếu doanh nghiệp nào vượt qua giai đoạn hiện tại có thể tạo được vị thế lớn trong ngành và phát triển mạnh trong trung và dài hạn, TS Nguyễn Duy Phương phân tích.
