Thời gian qua, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn đối mặt với khó khăn, hoạt động M&A dự án, chuyển nhượng tài sản được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp. Song, để tìm kiếm cũng như hoàn thành một thương vụ không phải chuyện dễ.
Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực M&A, các nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào kinh tế vĩ mô và nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam trong trung và dài hạn, song họ vẫn có nhiều quan ngại liên quan đến vấn đề pháp lý của lĩnh vực bất động sản. Đây được xem là thử thách gay go nhất đối với các nhà đầu tư.
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư của DG Capital cho biết, phần lớn các dự án bất động sản chào bán trong năm 2023 đều vướng thủ tục pháp lý. Vấn đề pháp lý bị vướng thường là trễ tiến độ hoàn thành chủ trương đầu tư, chưa đền bù giải phóng mặt bằng… dẫn đến không có đủ cơ sở để chuyển nhượng dự án.
Bên cạnh đó, thị trường có nguồn cung, nhưng giá bán quá cao so với kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong khi năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một số quy định mới, hạn chế việc cho vay để chuyển nhượng vốn hoặc chuyển nhượng cổ phần. Thị trường trái phiếu cũng chưa thực sự phục hồi, nên các doanh nghiệp lớn trong nước hầu như không thể tiếp cận được nguồn vốn để thực hiện quy trình M&A.
Tuy nhiên, với nhiều sự thay đổi khi Luật Đất đại được thông qua, các chuyên gia đánh giá hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) dự án sẽ sôi động hơn nhờ doanh nghiệp cần bán tài sản để tồn tại khi sức khỏe tài chính yếu đi và hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài được đẩy mạnh trong bối cảnh chi phí vốn rẻ hơn.
Khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản cho thấy, 68% nhà đầu tư tham gia khảo sát tin tưởng năm 2024 thị trường sẽ có sự cải thiện đáng kể. Điều này cho thấy các nhà đầu tư rất lạc quan.
Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi.
Đối với hoạt động M&A, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay, nhà đầu tư ngoại bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng 20 - 50 triệu USD. Đặc biệt, bà Trang cho biết, lúc này chính là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài có sẵn nguồn tiền và họ chờ đợi để có thể bắt đầu thu gom, mua hoặc đầu tư vào các dự án họ đang cần nguồn vốn.
Năm 2024 là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản xác định lại tài sản đang có, dự án nào cần bán đi, dự án nào cần giữ lại để có những hành động cụ thể. Vì thế, thị trường M&A năm 2024 sẽ rất sôi động, nhất là vào giai đoạn cuối năm, bởi khi đó, các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã rõ ràng, các doanh nghiệp theo đó sẽ tự tin triển khai, TS Nguyễn Duy Phương nhận định.
