Doanh nghiệp chia nhỏ căn hộ để bán: Nguy cơ tiềm ẩn, cần tỉnh táo khi mua

Phan Anh |

Dịch COVID-19 khiến các giao dịch về bất động sản ngừng trệ. Trong bối cảnh đó, một số công ty bất động sản đã chào bán căn nhà phố có sổ đỏ bằng công nghệ Blockchain, chia nhỏ căn hộ để bán. Tuy nhiên, giới luật sư đã có nhiều cảnh báo về những nguy cơ hiện hữu từ loại hình giao dịch này.

Được biết, để thực hiện giao dịch này, các nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang các dạng khác nhau để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư.

Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của căn nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến. Đại diện lãnh đạo công ty bất động sản khẳng định, căn nhà chào bán ra thị trường bằng công nghệ Blockchain là tài sản hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh và minh bạch với tất cả nhà đầu tư.

Ảnh minh họa: Phan Anh
Việc chia nhỏ căn hộ để bán tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Ảnh minh họa: Phan Anh

Chia sẻ với PV Lao Động, luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc TAT Law firm - cho rằng, việc chia nhỏ nhà ra bán là ý tưởng này sáng tạo, độc đáo. Ưu điểm của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ. Tuy nhiên, loại hình này sẽ có tiềm ẩn những rủi ro và những phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.

Có thể chia ra 2 trường hợp:

Trường hợp một: Khi mua nhà, những người mua được sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà thì phải đối diện với những khó khăn phức tạp như vấn đề sở hữu bất động sản, mâu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…

Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Một căn hộ nếu bán cho 1.000 người, đồng nghĩa với việc có 1.000 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.

Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỉ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.

Để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch của chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này lại không đơn giản như khi công ty bất động sản bán cho nhóm mua. Bởi nhóm mua là nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm nhiều cá nhân, tổ chức… khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản thì thủ tục bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.

Với số lượng đông đảo chủ sở hữu như vậy để hoàn thành giao dịch đúng pháp luật cũng mất khá nhiều thời gian. Nhóm mua cũng có thể uỷ quyền cho công ty bất động sản bán thay cho họ, tuy nhiên trước đó phải có 1.000 văn bản uỷ quyền có công chứng của nhóm mua cho công ty bất động sản.

Luật sư Mai Thảo. Ảnh: NVCC
Luật sư Mai Thảo. Ảnh: NVCC

Ngoài ra, với hình thức này, nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư, không thể ở được do có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến tài sản cần phải có sự nhất trí 100% các chủ sở hữu. Điều này càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.

Các vấn đề khác phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản…. các rủi ro xảy ra đối với tài sản; các rủi ro pháp lý khác như khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người phải chờ đợi phụ thuộc vào người thừa kế của người chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản… Hoặc rủi ro với công ty bất động sản như phá sản thì việc tìm người mua tài sản cho 1.000 người bán là một vấn đề nan giải…

Trường hợp 2: Nhóm người mua không được sang tên giấy chứng nhận. Với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc “khoác áo bất động sản”.

Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật. Những đặc quyền mà họ tưởng họ đang có đối với nhà đất chính là dựa hoàn toàn trên những lời nói và thông tin mà doanh nghiệp cung cấp.

Thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Do đó, người mua không thể kiểm soát được bất động sản, không nắm giữ quản lý tài sản, không thể kiểm soát được giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.

Như vậy, bản chất doanh nghiệp đang huy động vốn từ việc đầu tư tài chính của các nhà đầu tư mà không có việc mua bán bất động sản ở đây. Doanh nghiệp chỉ “khoác lên mình chiếc áo bất động sản” để hưởng lợi ích từ nguồn vốn này. Theo đó, doanh nghiệp có thể tuỳ ý sử dụng nguồn tiền, còn người mua là nguồn huy động vốn.

Phan Anh
TIN LIÊN QUAN

Nguyên tắc đánh số căn hộ, số tầng nhà chung cư có thể bạn chưa biết?

Kim Nhung (T/H) |

Dưới đây là nguyên tắc đánh số căn hộ, số tầng nhà chung cư theo Quyết định 05/2006/QĐ-BXD. 

Nhóm thanh niên tổ chức sử dụng ma tuý trong căn hộ cao cấp ở Hà Nội

Quang Việt |

Trong khi tuần tra, kiểm soát, phòng chống dịch COVID-19, Công an huyện Gia Lâm, Hà Nội phát hiện nhiều thanh niên tụ tập sử dụng ma tuý tại một căn hộ cao cấp.

Hơn 11.000 căn hộ và nền đất tái định cư bỏ phí không sử dụng ở TPHCM

Gia Miêu |

Lượng căn hộ tái định cư thành phố đã xây dựng còn bỏ hoang chưa có người nhận hoặc căn hộ đã bàn giao nhưng người dân không vào ở do không phù hợp nhu cầu vẫn còn rất lớn. 

Xe ôm, bốc vác "chuyển nghề" chở thuê đào, quất những ngày cận Tết

Trần Tuấn - Nguyễn Kế |

Bắc Giang - Thay vì làm nhưng công việc như xe ôm, bốc vác, nhiều lao động tự do ở TP.Bắc Giang chuyển sang làm nghề chở thuê đào, quất những ngày cận Tết, thu nhập khoảng 1 triệu đồng/ngày.

Gỡ khó các quy định tạo nguồn cung cho nhà ở xã hội

B. Chương |

Kế hoạch triển khai 1 triệu nhà ở xã hội đang gặp khó khăn vì nhiều quy định không phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

NSƯT Chí Trung: “20 năm Táo Quân là quãng thời gian tươi đẹp của tôi”

Hiền Hương (thực hiện) |

NSƯT Chí Trung tiếp tục đảm nhận vai Táo Giao thông ở Táo Quân 2023. Anh chia sẻ với Lao Động hành trình 20 năm đã có ở Táo Quân và 6 tháng trải nghiệm cuộc sống về hưu sau khi nhận quyết định nghỉ chế độ từ tháng 6.2022. 

Chứng khoán: Thị trường giữ trạng thái đi ngang trong ngắn hạn

Gia Miêu |

Xu hướng đi ngang ngắn hạn của thị trường chứng khoán dự báo sẽ tiếp tục được duy trì và chỉ số sẽ chuyển trạng thái vào sau kỳ nghỉ lễ.

Khán giả Việt Nam tiếc nuối chia tay huấn luyện viên Park Hang-seo

Chi Trần |

Người hâm mộ Việt Nam tiếc nuối khi phải nói lời chia tay huấn luyện viên Park Hang-seo sau hơn 5 năm gắn bó.

Nguyên tắc đánh số căn hộ, số tầng nhà chung cư có thể bạn chưa biết?

Kim Nhung (T/H) |

Dưới đây là nguyên tắc đánh số căn hộ, số tầng nhà chung cư theo Quyết định 05/2006/QĐ-BXD. 

Nhóm thanh niên tổ chức sử dụng ma tuý trong căn hộ cao cấp ở Hà Nội

Quang Việt |

Trong khi tuần tra, kiểm soát, phòng chống dịch COVID-19, Công an huyện Gia Lâm, Hà Nội phát hiện nhiều thanh niên tụ tập sử dụng ma tuý tại một căn hộ cao cấp.

Hơn 11.000 căn hộ và nền đất tái định cư bỏ phí không sử dụng ở TPHCM

Gia Miêu |

Lượng căn hộ tái định cư thành phố đã xây dựng còn bỏ hoang chưa có người nhận hoặc căn hộ đã bàn giao nhưng người dân không vào ở do không phù hợp nhu cầu vẫn còn rất lớn.