Lượng tồn kho chất chồng
Theo báo cáo tài chính quý II/2022 vừa công bố của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ BĐS của doanh nghiệp này đã giảm 56%, chỉ còn 1.549 tỉ đồng. Lợi nhuận gộp giảm tương ứng còn 792 tỉ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.955 tỉ đồng. Do chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cùng với các chi phí khác cũng đội giá, nên sau khi trừ nghĩa vụ thuế, DXG báo lãi giảm 28% còn 128 tỉ đồng.
Đặc biệt, trong cơ cấu hàng tồn kho BĐS dở dang của DXG đã tăng từ 8.755 tỉ đồng lên 10.283 tỉ đồng; BĐS thành phẩm giảm nhẹ, BĐS hàng hóa cũng giảm, các công trình xây dựng DXG cũng phải bỏ dở vì giá nguyên vật liệu xây dựng, hàng hóa đã tăng so với hồi đầu năm.
Để có dòng tiền kinh doanh, DXG phải tăng vay nợ. Trong kỳ, nợ phải trả của DXG cũng tăng từ 14.872 tỉ đồng lên 16.064 tỉ đồng chủ yếu là tăng vay nợ tài chính. Riêng khoản vay nợ tài chính của DXG tăng từ 4.479 tỉ đồng đầu năm lên 5.977 tỉ đồng. Chủ nợ của DXG chủ yếu vẫn là các ngân hàng, trong đó có bao gồm cả vay thế chấp và tín chấp.
Một ông lớn trong ngành BĐS là CenLand (CRE) cũng báo doanh thu lợi nhuận sụt giảm mạnh trong kỳ vừa qua. Doanh thu bán hàng của CRE đã giảm 185% từ 1.184 tỉ đồng năm ngoái xuống còn 624 tỉ đồng năm nay. Nhờ giá vốn hàng bán giảm mạnh theo nên lợi nhuận gộp giảm thấp hơn còn 254 tỉ đồng, lũy kế 6 tháng qua, CRE lãi 230 tỉ đồng, giảm 12% so với năm ngoái.
Hàng tồn kho của CRE cũng giảm từ 501 tỉ đồng đầu kỳ xuống còn 418 tỉ đồng đến thời điểm cuối tháng 6.2022. Trong cơ cấu hàng tồn kho, hàng hóa BĐS bao gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại cũng giảm từ 497 tỉ đồng đầu kỳ còn 405 tỉ đồng cuối kỳ.
Với một doanh nghiệp kinh doanh mua sỉ từ chủ đầu tư bán lẻ ra thị trường như Cenland thì việc hàng tồn kho giảm là một dấu hiệu rất đáng lo ngại khi không có đủ sản phẩm để bán ra thị trường. Từ đó, doanh thu lợi nhuận bị ảnh hưởng đáng kể. Cenland còn ghi nhận một khoản nợ xấu khó đòi là 55 tỉ đồng tại hàng loạt doanh nghiệp địa ốc như Địa ốc Gia Phú, BĐS Thăng Long, Công ty Cổ phần TID, Địa ốc Phú Long, BĐS Sao Việt...
Thị trường đang cần thanh lọc
Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam những tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS trong nước cũng có dấu hiệu khởi sắc nhưng vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, vấn đề siết tín dụng BĐS… Tất cả những lý do đó đã tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Liên quan đến vấn đề siết tín dụng BĐS, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam - nhận định, đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Theo đó, chỉ những chủ đầu tư, doanh nghiệp nào thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại. Còn chủ đầu tư đang phụ thuộc vào nguồn vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.
Ở khía cạnh người mua nhà, bà Khánh Trang cũng đánh giá việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư hiện đang phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng, ảnh hưởng đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một "cánh cửa" cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.
