Theo con số thống kê, trên địa bàn TPHCM có khoảng 126 dự án nhà ở chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng đất công xen cài. Đó là các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này. Thậm chí, đã có nhiều doanh nghiệp “chết đứng” cũng chỉ vì vài trăm mét vuông đất công xen cài trong khu vực triển khai dự án. Đơn cử như dự án Khu nhà ở tái định cư phường Tam Phú, TP. Thủ Đức diện tích khoảng 6.672 m2, năm 2010, dự án được UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng đến nay chưa thể thực hiện do vướng hơn 1.044 m2 đất công nằm rải rác trong lô đất thực hiện dự án.
Cuối năm 2020, việc Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021), đặc biệt là về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “cứu tinh” của hàng trăm dự án bất động sản có đất công xen cài trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho biết mọi việc vẫn dậm chân tại chỗ vì câu trả lời từ phía các cơ quan chức năng là “vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết để xem xét dự án nằm trong diện giao đất hay phải đấu giá”.
Khó khăn lớn nhất chính là việc xác định phương án giá đất. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TPHCM, đối với các dự án có phần diện tích đất kênh mương, lối đi xen cài rải rác trong các dự án giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ban hành trước thời điểm nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định, phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương, lối đi xen cài rải rác trong dự án sẽ được tính tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng sử dụng và phải 100% giá trị tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, hiện một số dự án thuộc trường hợp trên đến nay chưa thể xác định phương án giá đất vì trong dự án có đất do Nhà nước quản lý. Vì nhiều ý kiến cho rằng, đất do Nhà nước quản lý thì buộc phải đưa ra đấu giá, đấu thầu dự án mà không quan tâm đến diện tích đất do Nhà nước quản lý đó có đủ điều kiện để sử dụng khai thác một dự án độc lập hay không?
Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể, Sở TNMT trình UBND TPHCM giải pháp như sau, đối với các dự án đã được UBND TP ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm nghị định 148/2020/NĐ-CP thì Sở TNMT phối hợp với các sở, ngành liên quan thực hiện công tác định giá đất cụ thể. Còn đối với các dự án được giao đất sau thời điểm trên thì xem xét các quy định của Thành phố ban hành về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập để làm cơ sở xác định giá đất.
Hay các dự án có diện tích đất công trình công cộng là tiện ích nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước thì giao Sở TNMT chịu trách nhiệm thực hiện rà soát, xác định phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để chủ đất nộp đúng quy định nhằm đảm bảo tính đúng, tính đủ nghĩa là không ban hành quyết định điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
