Tranh chấp, mâu thuẫn kéo dài
Bà Đ.T.L - cư dân chung cư Ecolife Capitol (phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ, bà chuyển về chung cư Ecolife Capitol sống được 2 năm nay, tuy nhiên khu nhà này có rất nhiều vấn đề. Theo bà L. chủ đầu tư là CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô (trước đây gọi tắt là TDJ, nay là CHG) có động thái không chấp hành hợp đồng mua bán. Ví dụ, trong hợp đồng mua bán ghi rõ ràng về phần hạ tầng đỗ xe. Tuy nhiên đến nay CHG kiểm soát bãi đỗ xe. Bãi đỗ xe tại chung cư này không đủ lượng cho cư dân sử dụng mà chứa rất nhiều xe của văn phòng. Điều này dẫn đến việc bức xúc kéo dài của người dân.
“Chúng tôi không gửi được trong tầng hầm nên phải đi gửi rất nhiều bãi quanh đây. Không phải chỗ nào cũng có, chỗ gần thuận tiện thì cũng hết. Cứ phải đi xa, đi ôtô mà nhiều hôm mưa về đến nhà người ướt đẫm” - bà L. nhấn mạnh.
Cũng theo vị cư dân này, đây vốn là những tiện ích hàng ngày nhưng không được giải quyết gây dồn nén. Cư dân chỉ muốn giải quyết để khi đi làm về phải có chỗ đỗ xe.
“Dù chúng tôi về lúc 9h sáng hay 12h trưa cũng không còn chỗ để, kể cả xe máy và ôtô. Vì không được giải quyết triệt để nên chúng tôi đã xuống đường tuần hành để làm việc với chủ đầu tư. Tuy nhiên đơn vị này không có thái độ hợp tác giải quyết, liên tục bác bỏ ý kiến cư dân”, bà L. bức xúc.
Bên cạnh đó, Ban quản trị chung cư Ecolife Capitol còn khẳng định, chủ đầu tư đã tùy tiện bổ nhiệm đơn vị quản lý vận hành riêng - CTCP Quản lý tòa nhà ECH, là một công ty liên quan đến CHG, để quản lý các khu vực sử dụng chung này và đơn phương yêu cầu cư dân phải đóng phí gửi xe cho ECH. Đồng thời chủ đầu tư còn trục lợi từ việc cho các thành phần bên ngoài thuê chỗ gửi xe dưới tầng hầm, làm cư dân thiếu chỗ để xe.
Trao đổi với PV Báo Lao Động về vấn đề này, đại diện truyền thông của CHG lại phủ nhận thông tin này. Theo vị này tòa A1, A2 là chung cư, cư dân đang ở. Chung cư có 3 tầng hầm và hầm lúc nào cũng trống.
“Tôi cũng không biết việc người dân có đề xuất mua chỗ để xe hay không nhưng tôi thấy chỗ trống còn nhiều”, vị đại diện này khẳng định. Trong khi đó, trước những bất cập, bức xúc trên UBND phường Mễ Trì cũng đã tổ chức họp với Ban quản trị, đại diện cư dân... để giải quyết.
Quy định còn kẽ hở
Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên được xác định là do các quy định liên quan tới việc đảm bảo chỗ đỗ xe trong chung cư hiện còn thiếu và chưa đồng bộ. Cụ thể, theo quy định của Bộ Xây dựng từ năm 2013, đối với chung cư nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe. Đối với nhà ở xã hội, 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe, kể cả đường nội bộ trong nhà để xe.
Còn tại Điểm b, Khoản 1, Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014, vấn đề chỗ đỗ xe sẽ do chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận vào hợp đồng mua bán. Nếu trường hợp chủ đầu tư không đủ chỗ cho cư dân thì sẽ tổ chức bốc thăm. Điều này đồng nghĩa với việc, theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định chung cư không có trách nhiệm bố trí chỗ để xe cho người mua nhà tại chung cư trừ trường hợp có thỏa thuận chỗ để xe theo hợp đồng mua bán nhà với chủ sở hữu chung cư này.
Như vậy, xét theo các quy chuẩn xây dựng trên, tạm ước tính là từ 4 - 6 hộ mới có 1 chỗ để xe ôtô. Nếu làm đúng quy chuẩn này chủ đầu tư không sai nhưng chung cư không thể nào đáp ứng nhu cầu để xe cho người dân. Đáng nói, theo các doanh nghiệp, để xây dựng một tầng hầm sẽ tốn kém hơn rất nhiều so với tầng nổi nên phần lớn các chủ đầu tư đều chỉ xây dựng đúng chuẩn tầng nổi.
Trao đổi với Lao Động về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực (chuyên gia, lãnh đạo một công ty địa ốc ở TPHCM) cho rằng, có quy định cứ 100m2 sử dụng của căn hộ phải bố trí 20m2 chỗ để xe. Đây là những quy định tối thiểu để xét duyệt quy hoạch, xét duyệt thiết kế và cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chung cư đang bỏ qua quy định này, bởi như vậy sẽ phải thêm tầng hầm, làm tăng chi phí tới 10%-20% tổng chi phí xây dựng của toà nhà.
Theo ông Đực, nhiều chủ đầu tư hiện không bố trí đủ diện tích giữ xe hoặc làm nhưng cố tình giữ lại thành tài sản riêng, không bàn giao cho ban quản trị, ban quản lý chung cư dẫn đến tranh chấp với cư dân. Mặt khác, quy định hiện nay còn có một kẽ hở là cho phép chủ đầu tư bán chỗ để xe và thực tế nhiều chủ đầu tư đã bán chỗ để xe trên diện tích tiêu chuẩn. Điều này dẫn đến tình trạng diện tích để xe của cư dân bị chủ đầu tư giữ lại, tự quản lý, tự bán thu tiền riêng.
Vị chuyên gia này nói thêm, hiện nay các chỗ để xe trong chung cư đều quá tải. Điều đó cho thấy một số điều trong luật của chúng ta cũng cần có những thay đổi để phù hợp vơi nhu cầu thực tiễn của xã hội. Ví dụ cần điều chỉnh tăng thêm chỉ tiêu ở tầng hầm nữa, thay vì 20% thì cao hơn như 25% đến 30%.
Bài toán quy hoạch
Để giải quyết vấn đề chỗ đậu xe ôtô trong các chung cư, các cơ quan Nhà nước cần làm tốt vấn đề quy hoạch, tránh quá tải hạ tầng. Trước tình trạng nhiều chủ đầu tư không xây dựng đủ hầm gửi xe theo quy định, Luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, kiểm soát giấy phép mua bán nhà cũng là một giải pháp.
Luật sư Hưng cho rằng, trước khi bán dự án, chủ đầu tư cần được Sở Xây dựng phê duyệt hạ tầng. Nếu xây thiếu thì Sở Xây dựng không để chủ đầu tư bán nhà. Trường hợp xây thiếu mà vẫn được phê duyệt thì đó sẽ là trách nhiệm của Sở Xây dựng. Còn cho thuê hay bán chỗ để xe là phương pháp kinh doanh của chủ đầu tư, đó là tài sản của họ.
Theo điều 101 Luật Nhà ở và Thông tư 02.2016 về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì chỗ để xe trong chung cư quy định chủ đầu tư có quyền bán hoặc cho thuê, nhưng mua hay không là quyền của khách hàng. Còn theo Luật Xây dựng và quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì “chỗ để xe” của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt, bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ...
Bên cạnh đó, giới luật sư cho rằng, người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê chỗ để ôtô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở.
Quy định này cũng nêu rõ trong trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để ôtô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này. Nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Còn một số chuyên gia cho rằng, Bộ Xây dựng cần sớm có chỉ đạo cụ thể các cơ quan có chức năng xây dựng lại quy chuẩn chỗ đỗ xe, tránh tình trạng “tích tụ” mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân như thời gian vừa qua.
