Ảm đạm do khó khăn nguồn vốn
Vừa qua, trong báo cáo gửi cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá về công tác điều hành giá quý I, Bộ Tài chính cho biết, tính đến hết năm 2022, cả nước có 91 dự án được hoàn thành với quy mô 18.206 căn hộ nhà ở thương mại. Từ giai đoạn giữa quý III đến cuối năm 2022, tình hình giao dịch bất động sản có dấu hiệu khó khăn, lượng giao dịch giảm và kéo dài sang đầu năm nay. Đặc biệt đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng gần như không có thanh khoản.
Bộ Tài chính cho hay, nguyên nhân của tình trạng trên là bởi nguồn vốn vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn khi doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn vay, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, sức mua thị trường giảm sút, thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục diễn biến tiêu cực theo tình hình chung của thế giới.
Tuy nhiên, giá bán bình quân căn hộ chung cư chưa giảm nhiều. Giá bình quân nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các địa phương có xu hướng giảm mạnh hơn (giảm 4-8% so với quý trước). Giá bất động sản cho thuê trong quý I tại các địa phương giảm nhẹ so với quý IV/2022. Nhưng mặt bằng giá nhà ở, đất nền tại khu vực Hà Nội và TPHCM vẫn ở mức cao, theo báo cáo.
Đáng chú ý, Bộ Tài chính dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới (quý II, III) sẽ tiếp tục xu hướng ảm đạm cả về giá, nhu cầu và sức mua của thị trường.
Chờ đợi những khó khăn được tháo gỡ
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Theo HoREA, Nghị định 08/2023/NĐ-CP (Nghị định 08) là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ). Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh của nghị định chỉ quy định cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ, đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.
Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn. Khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.
Với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và trái chủ có thể thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.
Theo HoREA, nếu phương án trên được chấp thuận có thể tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ.
Trong khi đó, về vốn cho thị trường, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực cho rằng, nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỉ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.
TS Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A (mua bán, sáp nhập) rất quan trọng với thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.
Chuyên gia này đồng thời cũng chỉ ra quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản vẫn còn những trường hợp bất cân đối. Giá và chi phí cao khiến giá bất động sản bị đẩy cao so với thu nhập của người dân. Từ đó, cơ quan chức năng nên cân nhắc có một quỹ bình ổn để người dân dễ dàng hơn trong mua nhà ở.
