Chiều 3.11, Quốc hội tiếp tục thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường (đoàn Đà Nẵng) cho biết, dự thảo lần này quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp định giá đất.
Do đó, đại biểu cho rằng phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện những dự án không thể áp dụng phương pháp khác.
Bên cạnh đó, tại dự thảo lần này đã bỏ đi so với dự thảo ở kỳ họp thứ 5 về kết quả xác định giá đất do tư vấn là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định giá đất.
Đại biểu băn khoăn, nếu bỏ như vậy, có đảm bảo thực hiện được việc hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư hay không?
Bên cạnh đó, quy định thông tin đầu vào tại điểm b, khoản 3, điều 159 về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bỏ đi điều kiện không chịu tác động của yếu tố tăng hoặc giảm đột biến. Như trường hợp bỏ giá cao vừa qua ở một số nơi, đặc biệt là Thủ Thiêm, thì giá đất đã trúng như vậy có được xem là giá đất trúng đấu giá hay không?
Tranh luận về phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất.
Theo đại biểu, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp.
Đại biểu cho rằng, chỉ cần yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.
Đại biểu cũng phân tích, khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán...
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác. Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị Quốc hội xem xét về phương án này.
Trong phiên làm việc buổi sáng, đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể.
Theo đại biểu, về phương pháp thặng dư trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn.
"Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá", đại biểu nói và cho rằng đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.
Tiếp đó, đại biểu cũng góp ý về giá đất cụ thể, theo quy định tại khoản 3 điều 161 và khoản 4 điều 162 quy định việc thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Đại biểu đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ, khi tham gia làm thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, các tổ chức tư vấn xác định giá đất trong trường hợp đồng thời do cơ quan tài nguyên và môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất của cả cấp tỉnh và cấp huyện tổ chức thuê, Hội đồng mời thì 3 vai trò này có cần phải khác nhau hay không.
Theo đại biểu, hiện nay có những dự án chào giá gần 20 lần nhưng không có một đơn vị tư vấn nào vào.
Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.
