Theo dữ liệu vừa được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra cho thấy thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận đã có những tín hiệu tích cực sau giai đoạn khó khăn vừa qua. Cụ thể, theo VARS, thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2023 đã trải qua trong bối cảnh kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng tiếp tục khó khăn.
Trong trạng thái “chờ đợi”, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt quý I, khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch, để tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với túi tiền của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỉ lệ hấp thụ trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.
Để trả lời cho câu hỏi khi nào thị trường phục hồi, VARS cho rằng nếu trong thời gian tới nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12%, thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỉ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỉ lệ hấp thụ từ 20 - 30%. Tuy nhiên, sự thách thức thật sự sẽ diễn ra nếu nguồn cung tiếp tục giảm 20 - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, thì khi đó thị trường có thể phải đối mặt với đợt giá bán giảm từ 10% - 20% và tỉ lệ hấp thụ thấp khoảng 10 - 20%.
Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp, thị trường bất động sản đang rất cần được tháo gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông thanh khoản. Có như vậy thì nhà đầu tư, khách hàng mới có niềm tin để tiếp tục đầu tư vào tài sản vốn được xem là kênh trú ẩn cho dòng tiền này. Hiện tại ở TP Hồ Chí Minh, vướng mắc của nhiều dự án bất động sản đang được các cơ quan chức năng tập trung xử lý, nhưng cũng chính các doanh nghiệp này cho biết trình tự thủ tục đều phải làm lại từ đầu và từng bước một nên chưa biết khi nào mới hoàn thành. Điều này cho thấy nguồn cung cho thị trường không thể một sớm một chiều được khơi thông.
TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc tài chính của DGCapital cho rằng để thị trường có sự khởi sắc thật sự thì câu chuyện hạ lãi vay rất được chờ đợi. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về vốn và vấn đề này được đề cập nhiều thời gian qua, cũng như bắt đầu có hướng tháo gỡ, nhưng thực tế tiếp cận để vay được rất khó khăn. Lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%/năm, gần đây giảm xuống 12%/năm nhưng vẫn quá cao, không phù hợp với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Cần sớm có sự điều chỉnh để doanh nghiệp dễ thở hơn trong việc tiếp tục triển khai dự án.
