Thời gian qua, tại nhiều dự án khu đô thị, dự án nhà ở của nhiều địa phương đã có không ít trường hợp chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản rầm rộ quảng cáo rao bán, huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Báo cáo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng nêu vấn đề các dự án bất động sản có dấu hiệu "lách luật huy động vốn" bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật.
Sở này cũng đã chỉ ra các dự án cụ thể chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và phía sở cũng chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư bán nhà ở. Sở Xây dựng TP cũng cho biết thêm các chủ đầu tư đã nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ.
Để chấn chỉnh tình trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng kiến nghị siết quy định về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng nên cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận “đặt cọc” đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Cụ thể, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi - điểm d khoản 4 điều 24) quy định: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định này là thừa, không cần thiết. Bởi lẽ, nếu là dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng, thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà để bảo đảm giao kết hợp đồng. Hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do Bộ Luật Dân sự 2015 (khoản 1 điều 328) cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại bên đặt cọc.
Ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.
