Không còn nhiều thời gian để đắn đo
Ngay từ quý III/2022, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu có dấu hiệu suy thoái sau cú “phanh gấp” trong điều hành chính sách tín dụng và kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu gặp khó khăn.
Chỉ trong vòng 6 tháng sau đó, thị trường đã chuyến biến xấu rất nhanh, tiến tới đóng băng hoàn toàn vào quý IV/2022, đẩy hàng loạt doanh nghiệp vào tình thế khó khăn chưa từng có.
Trước sự "cầu cứu" của cộng đồng doanh nghiệp, từ giữa tháng 11.2022 đến nay, Chính phủ liên tiếp có các động thái kịp thời như thành lập các tổ công tác đôn đốc, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS; các công điện về các vấn đề liên quan như trái phiếu, cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế…
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hôm 8.2 cũng đã tổ chức hội nghị tín dụng BĐS để nắm bắt tình hình và nguyện vọng của doanh nghiệp, tiến tới ngày mai (17.2) sẽ có một hội nghị toàn quốc về thúc đẩy thị trường BĐS được tổ chức.
Dẫu vậy từ mùa đông năm ngoái đến mùa xuân năm nay, dù nửa năm trôi qua nhưng tình hình thị trường BĐS vẫn chưa có chuyển biến nào tích cực, thậm chí khó khăn còn trở nên trầm trọng hơn.
Kết năm 2022, có tới xấp xỉ 1.200 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng gần 40% so với năm 2021 và ngay đầu năm 2023, một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất cả nước phải ra thông báo về việc thanh khoản nằm ngoài tầm kiểm soát. Đó là những dấu hiệu báo động, cho thấy thị trường không còn nhiều thời gian.
Thị trường vì vậy đang cần những động thái hỗ trợ nhanh và quyết liệt hơn bởi nếu không hệ lụy sẽ là rất nghiêm trọng do đây là một trong 21 ngành kinh tế cấp I, đứng thứ 9 về quy mô giá trị.
BĐS còn là ngành có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới 35 ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, trong đó có 4 ngành lớn nhất gồm: tài chính ngân hàng, xây dựng, lưu trú và du lịch (chỉ 4 ngành này đóng góp tới 24,3% GDP Việt Nam).
Không thể “ra lệnh” cho thị trường
Có không ít ý kiến cho rằng, một điều khá đáng buồn khi quan sát quá trình “giải cứu” thị trường BĐS thời gian gần đây, đó là không ít người vẫn mang tư duy mệnh lệnh hành chính.
Đơn cử, trong hội nghị tín dụng BĐS do NHNN tổ chức hôm 8.2, một lãnh đạo ngân hàng thương mại cho rằng doanh nghiệp BĐS cần bán tài sản để cơ cấu nợ, 10 đồng không bán được cần giảm giá xuống 6 đồng. Đáng nói, đây cũng không phải là lần đầu tiên những “gợi ý” như vậy xuất hiện, cho thấy có không ít người hiện chưa thực sự hiểu về BĐS, đặc biệt là vấn đề giá.
Quả thực, giá BĐS hiện neo ở mức khá cao và tăng liên tục trong những năm qua nhưng giá BĐS cao là hoàn toàn do các yếu tố thị trường.
Một là nguồn cung, từ năm 2020 tới nay, nguồn cung BĐS (điển hình là chung cư) liên tục suy giảm. Thị trường “đói” cung trong khi nhu cầu gia tăng liên tục là nguyên nhân đẩy giá bán lên cao. Hai là chi phí phát triển dự án cũng không ngừng tăng qua năm tháng. Giá nguyên vật liệu như thép và xi măng liên tục tang thời gian qua là một minh chứng; lãi vay ngân hàng cũng đang tăng lên theo sau sức nóng của lãi suất huy động.
Có một thực tế là doanh nghiệp BĐS cũng tính tới việc phải bán bớt tài sản để tái cơ cấu nợ. Nhưng việc bán tài sản chưa bao giờ là dễ dàng và cũng không thể diễn ra nhanh chóng với hàng loạt các yêu cầu về thủ tục pháp lý, hành chính. Doanh nghiệp cũng không thể hạ giá xuống “vùng chết”. Bởi mục đích của việc bán/chuyển nhượng dự án/tài sản là để giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, chứ không phải để sạch nợ để rồi sau đó chẳng còn gì hoặc hơn nữa là phá sản.
Bình luận về vấn đề này, PGS.TS Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học (Trường đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng doanh nghiệp BĐS không cần lời khuyên về tái cơ cấu, bởi họ luôn biết đâu là phương án tốt nhất cho bài toán của mình.
“Thực tế cho thấy trong câu chuyện bán dự án/tài sản, doanh nghiệp cần nhất là nhà nước hỗ trợ về mặt thủ tục, pháp lý, bởi người mua sẽ không xuống tiền với dự án chưa đầy đủ về pháp lý, thủ tục hay dở dang trong giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần phải làm, bởi đó là trách nhiệm của nhà nước, vấn đề pháp lý không phải là lỗi của doanh nghiệp.
Trong các cuộc họp gần đây, vấn đề pháp lý liên tiếp được cộng đồng doanh nghiệp BĐS nêu lên rất nhiều, chiếm tới 70% khó khăn của ngành” - PGS.TS Phạm Thế Anh nói và nhấn mạnh: “Xử lý vấn đề kinh tế thì phải dùng biện pháp kinh tế chứ không nên dùng mệnh lệnh hành chính để ra yêu cầu”.
Cần biện pháp quyết đoán, từ chính thị trường
Nhìn sâu vào cuộc khủng hoảng hiện nay, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) khẳng định, khó khăn đó không phải do bản chất thị trường xấu, mà do có quá nhiều thay đổi đột ngột, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.
“Thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm ô-xy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng chết lâm sàng” - VARS khẳng định trong báo cáo cuối năm vừa qua.
Thực tế cho thấy sự suy thoái của thị trường BĐS diễn ra đồng pha với sự trục trặc của thị trường trái phiếu và cú hãm phanh tín dụng quá gấp trong nửa cuối năm 2022.
Chính cách điều hành giật cục của nhà quản lý đã tạo ra cú sốc đột ngột, khiến thanh khoản trên thị trường BĐS bị bóp nghẹt, đẩy các chủ đầu tư lâm vào cảnh vay ngân hàng không được, huy động vốn trái phiếu không xong mà cũng không thể gọi vốn từ người mua vì không bán được hàng.
Bởi vậy, để khai thông thị trường BĐS, điều cần thiết là nhà quản lý phải thay đổi tư duy và tìm kiếm giải pháp từ chính thị trường.
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, Nhà nước cần phải hành động ngay, về căn cơ là phải sửa chữa hệ thống luật pháp sao cho thống nhất, không còn chồng chéo, xung đột với nhau hay còn khoảng trống; đảm bảo quy định pháp luật được diễn giải và hiểu theo một nghĩa duy nhất.
Giải pháp gần hơn là tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính, mở rộng cửa cho việc phê duyệt dự án, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể triển khai và “bung hàng” ra thị trường.
“Để rộng cửa cho việc phê duyệt dự án, Chính phủ cần khẩn trương rà soát toàn bộ dự án BĐS hiện nay, phân tích xem mỗi dự án đang gặp vướng mắc gì, lựa chọn trong số đó những dự án có tính khả thi cao, đề ra một số giải pháp triển khai các dự án đó, trình lên Quốc hội, xin Quốc hội ra một nghị quyết về tạo động lực cho thị trường BĐS.
Khi có nghị quyết ấy rồi, cán bộ hành chính địa phương không còn e sợ khi phê duyệt dự án nữa. Dự án có thể chạy, doanh nghiệp có thể thu hút vốn từ người mua, đó chính là cửa sống của doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay. Nếu làm ngay, chúng ta có thể có nghị quyết đó ngay vào kỳ họp tới của Quốc hội” - GS Võ gợi ý.
Về vấn đề vốn, GS Võ đề xuất rằng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần đứng ra như một bên trung gian, giúp đỡ doanh nghiệp đàm phán kéo dài kỳ hạn thanh toán nợ, tránh những xung đột đáng tiếc.
“Cứu thị trường BĐS không phải không có cách, chỉ là có đủ khôn khéo để làm hay không mà thôi. Và điều quan trọng là Nhà nước phải hành động ngay thì thị trường mới vượt qua giai đoạn này được” - GS Võ nói.
