Giao dịch lên tới tỉ đồng/m2 có được xem là giá thị trường?
Tại trung tâm Thủ đô Hà Nội, theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, phố Bà Triệu vị trí 1 (VT1) có giá từ 103-125,440 triệu đồng/m2, Bát Sứ VT1: 92 triệu đồng/m2, Cầu Gỗ VT1: 117,300 triệu đồng/m2, Hàng Da: 109 triệu đồng/m2, Hàng Ngang VT1: gần 188 triệu đồng/m2…
Hay tại TPHCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016 - 2019. Giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, đường Lê Thánh Tôn là 110 - 115 triệu đồng/m2, đường Lê Duẩn: 110 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, Lý Tự Trọng: 101,2 triệu đồng/m2…
Đây là những số liệu từ bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được điều chỉnh và bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2020.
Mức giá này được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất… Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, giá đất này thực tế vẫn đang thấp hơn giá thị trường và thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, giá đất quy định trong bảng giá đất vẫn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%.
Theo ông Châu, với các tuyến đường ở trung tâm thành phố hồ Chí Minh, giá đất từng giao dịch thành công cao hơn rất nhiều, thậm chí vượt quá 1 tỉ đồng/m2. Tuy nhiên ông Châu nhấn mạnh "giá đất này không đại diện cho thị trường".
Chủ tịch HoREA lấy ví dụ năm 2014, khi đấu giá 3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn, Quận 1 (TP.Hồ Chí Minh). Giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2. "Đây mới là giá đất đại diện do giao dịch thị trường" - ông Châu nói.
Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 (Hội nghị Trung ương 5 khoá XIII) đặt ra giải pháp đáng chú ý là "bỏ khung giá đất" nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất
Để khắc phục những hạn chế trong việc xác định giá đất lâu nay và tiến tới xác định giá "sát theo thị trường", chuyên gia kinh tế - PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá đất.
Nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho các cán bộ định giá đưa ra được những kết luận chính xác. Theo đó, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng.
"Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất" - ông Long nói.
Chuyên gia kinh tế - bất động sản Trần Khánh Quang (Tổng Giám đốc một công ty bất động sản ) cho hay, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế để giá đất “thân thiện” hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.
Ông Quang cho rằng, xác định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất một cách “thả nổi” mà phải có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của nhà nước. Muốn như vậy cần xác lập dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai.
Như vậy mới có cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch. Khi có các giao dịch về mua bán đất động sản cần phải thu thập và cập nhật dữ liệu. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh như giá cả, giao dịch, diện tích phải rõ ràng, minh bạch. Khi có cơ sở dữ liệu đó mới xác định được giá đất đúng.
“Mấu chốt nhất là sự minh bạch. Khi đó mới trách được cơ chế “2 giá” trong giao dịch bất động sản. Đồng thời giúp thị trường minh bạch, tránh thất thu thuế” - ông Quang nói.
