Bỏ khung giá đất, tháo gỡ nhiều vướng mắc về đất đai

Giảm trục lợi từ đất

Có thể nhận thấy rằng, quản lý giá đất thuộc loại quan trọng và phức tạp nhất. Thực tế, người dân khi bị thu hồi đất sẽ lâm vào cảnh khó khăn, vất vả bởi mất nhiều hơn được vì khoảng cách giá đất. Nhìn lại, đa số bất cập trong quản lý đất đai hiện nay đều sinh ra từ quản lý giá đất không đảm bảo tính phù hợp thị trường.

Chia sẻ với PV, anh Nguyễn Tú (ở quận Hai Bà Trưng, TP.Hà Nội) chia sẻ vào cuối tháng 5.2022, anh tìm hiểu để mua một mảnh đất rộng 70m2 ở huyện Thanh Trì. Thương thảo xong, anh tiến hành làm thủ tục đóng thuế nhưng bị trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”.

Dù rất thất vọng, nhưng anh Tú vẫn phải thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là hoàn toàn chính xác, vì lô đất mà anh quyết định xuống tiền mua có giá trị hơn 2,3 tỉ đồng song chỉ kê khai giá hơn 700 triệu đồng, tức “hụt” gần 3 lần so với giá trị thực.

Có thể thấy, việc bảng giá đất thấp hơn thị trường đang dẫn đến tình trạng nhiều người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Khung giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Phá bỏ sự chênh lệch giá trị thật và ảo

Chia sẻ với Lao Động, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh dẫn chứng, thực tiễn hiện nay giá đất được định giá theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, theo ông Thịnh, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng, khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.

Qua các phân tích, có thể thấy mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, theo các chuyên gia, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực.

Trong dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố thì việc loại bỏ Khung giá đất, Dự thảo hiện quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Chủ trương bỏ khung giá đất rõ ràng đem lại nhiều ưu điểm, tuy nhiên cũng khiến không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo. Bởi, có một thực tế là các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải chịu vô vàn sức ép, từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.