Theo Luật sư Nguyễn Văn Cảnh - Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Cảnh, Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, có thể ngầm hiểu hợp đồng “hứa mua, hứa bán” bản chất là loại hợp đồng song vụ. Trong đó, thể hiện ý chí của một bên là hứa mua tài sản hình thành trong tương lai và bên còn lại hứa thực hiện đúng nghĩa vụ bán tài sản.
Hợp đồng này thường xuất hiện nhiều trong lĩnh vực mua bán nhà ở và đất đai, ở một số trường hợp cụ thể sau: bên bán chưa được cấp hoặc đang làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); bán một phần thửa đất nhưng chưa làm thủ tục hoặc đang làm thủ tục tách thửa; bán một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng GCN QSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng; Mua căn hộ, đất thuộc dự án đang trong quá trình xây dựng chưa được hoàn thành...
Tất cả các trường hợp này hầu hết đều chưa đủ điều kiện chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Đất đai 2013. Nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua, hứa bán” tài sản trong tương lai. Các chủ thể khi giao kết hợp đồng này có thể gặp những rủi ro, cụ thể như sau:
- Bên bán vi phạm hợp đồng hứa mua bán: Thường thì theo hợp đồng dạng này, bên mua chưa sở hữu tài sản nhưng tiền thì đã giao cho bên bán một phần hoặc là toàn bộ. Do vậy sau một thời gian có thể xảy ra trường hợp bên bán không thực hiện được hợp đồng; hoặc giá bất động sản tăng cao làm bên bán đổi ý... gây ra tranh chấp. Dù những tranh chấp này có thể khởi kiện tại tòa nhưng sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian và công sức.
- Tồn tại một số khả năng người mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng: chẳng hạn các bên hứa mua bán đối với đất trồng lúa nhưng bên hứa mua không phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, theo quy định của Luật Đất đai thì không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
- Không bảo đảm về mặt pháp lý: Đây chỉ là thỏa thuận giữa các bên, và chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện mua-bán nên dạng hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực. Do đó không có sự thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, tính pháp lý của tài sản không được đảm bảo. Bên cạnh đó, người hứa mua cũng khó để xác minh các thông tin như tài sản đang bị hạn chế chuyển nhượng, bị ngăn chặn hoặc đang bị kê biên thi hành án... hay không?
Như vậy, người dân cần cẩn trọng với dạng hợp đồng này, phải tìm hiểu thật kỹ các quy định ràng buộc trước khi giao kết, tránh trường hợp bị thiệt hại, hợp đồng bị vô hiệu gây ảnh hưởng đến quyền lợi bản thân.
