Những năm trước đây, tình trạng đặt cọc mua bán bất động sản trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. Nhiều chủ đầu tư nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp nhận lên đến 90% giá trị nhà đất.
Thậm chí một số dự án còn chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chào bán, kêu gọi khách hàng xuống tiền đặt cọc để huy động thêm vốn.
Nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ lưỡng, có thể sẽ gặp rủi ro bị chiếm dụng nguồn vốn trong thời gian dài do chủ đầu tư chưa đủ giấy phép xây dựng, trì trệ dự án... Tệ hơn nữa là việc chủ đầu tư sẽ "tô vẽ" dự án để thu tiền đặt cọc có giá trị lớn nhằm lừa đảo, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn.
Thực tế đã tồn tại không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh chờ đợi.
Trong khi đó, do thiếu những căn cứ pháp lý hoặc việc thực thi của cơ quan quản lý Nhà nước còn lỏng lẻo nên thực tế chỉ có khách hàng, nhà đầu tư chịu thiệt.
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.
Cụ thể, tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Đồng thời, khoản 5 Điều 23 Luật này cũng quy định chi tiết về đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, quy định về đặt cọc này đã chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận. Đồng thời, quy định đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), với những điểm mới, quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ.
Còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.
Còn theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.
"Quy định về tiền đặt cọc trong luật là rất hợp lý nhưng theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, họ dùng bên thứ ba là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đứng ra giám sát, quản lý số tiền này với một tài khoản chung mà không vào túi của chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng được lấy tiền về, phía ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khoản tiền này", ông Đính nhấn mạnh.
