Nộp tiền vẫn bỏ
Thời gian qua, nhiều vụ việc liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật đã bị cơ quan chức năng khởi tố, xét xử. Mới đây nhất, Công an huyện Tam Nông (tỉnh Phú Thọ) đang điều tra nghi vấn sai phạm trong hồ sơ đấu giá 52 lô đất ở nông thôn tại xã Dân Quyền, Lam Sơn và Tề Lễ. Ngày 24.10, UBND huyện Tam Nông có thông báo về việc chấm dứt hợp đồng và không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn đối với 52 ô đất trên. Nhiều ý kiến cho rằng, quá trình thực thi Luật Đấu giá tài sản đã mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định. Sự kiện bỏ cọc ở Thủ Thiêm vừa qua là một dịp để rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản.
Các nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, khi thị trường sôi động, người tham gia đấu giá chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ khoảng 100 - 300 triệu đồng/lô để đặt cọc, nếu trúng và đúng thời điểm họ sẽ bán ngay và có thể lãi đến hàng trăm triệu đồng. Thế nhưng khi thị trường chậm lại, nếu không “sang tay” được ngay, họ đành bỏ số tiền vài trăm triệu đồng tiền cọc mỗi lô đất để tránh rủi ro. Thực trạng này diễn ra là do nhiều người tham gia đấu giá đất không có nhu cầu đất ở thực sự mà chỉ nhằm mục đích “lướt sóng” kiếm lời hoặc để “thổi giá” những lô đất khu vực mình đã mua nhằm thu hút người có nhu cầu mua thật sự.
Theo PGS-TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trưởng bộ môn Luật Đất đai (Trường Đại học Luật Hà Nội), do quy định về việc nhà đầu tư “phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá” mà không quy định chặt chẽ, nên trong thực tế nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã bỏ cọc hoặc kéo dài việc thanh toán.
Vị này cho rằng, do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên thực tế rất nhiều nhà đầu tư năng lực tài chính yếu kém vẫn tham gia đấu giá, song sau khi trúng đấu giá thì không có khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện việc nộp tiền.
Bổ sung quy định về năng lực tài chính
Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Huy An (đoàn luật sư TP.Hà Nội) đặt vấn đề: “Tại sao cơ chế đầy đủ rồi, nhưng khi áp dụng lại không thể đạt được những mục đích của việc tổ chức đấu giá. Doanh nghiệp đấu giá cao, nhưng nhà nước về cơ bản chỉ thu được tiền cọc. Nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp, thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, thì chắc chắn, việc bỏ cọc hay gian lận trong đấu giá sẽ còn tái diễn” - luật sư An nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) - cho rằng, sự kiện bỏ cọc ở Thủ Thiêm vừa qua là một dịp để rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 nói riêng.
Cụ thể qua rà soát, đánh giá các đạo luật trên đã thấy được một số bất cập. Trong đó phải kể đến Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.
Theo ông Tuyến, đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định chung của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 là cần thiết nhưng chưa đủ. Để khắc phục những hạn chế trên, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử đất; sửa đổi, bổ sung quy định về khoản tiền đặt trước của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, phải sửa đổi bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; bổ sung quy định về điều kiện năng lực tài chính và giám sát, thẩm tra hồ sơ tham gia đấu giá khắt khe hơn đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà bỏ cọc từ 5 vụ đấu giá trở lên, để qua đó góp phần làm giảm tỉ lệ bỏ cọc trong các vụ đấu giá quyền sử dụng đất…
