Có căn nhà cần bán để lấy vốn kinh doanh, anh Nguyễn Trung Hiếu (ngụ phường 3, TP.Vũng Tàu) đã ký hợp đồng nhận đặt cọc và công chứng với một người mua, giá trị cọc khá thấp chỉ 60 triệu đồng và có thời hạn thanh toán toàn bộ chi phí để làm thủ tục sang tên trong 10 ngày. Tuy nhiên, khi đến hạn thì người mua không thực hiện chuyển tiền hoặc thanh toán như đã cam kết và chấp nhận mất cọc.
Vì vậy, anh Hiếu lại tiếp tục rao bán căn nhà trên. Tuy nhiên, khi tìm được người mua mới và cùng ra công chứng hợp đồng mua bán thì "té ngửa" vì không thể thực hiện, do còn vướng hợp đồng đặt cọc trước đó. Theo phòng công chứng hướng dẫn, anh cần phải hủy hợp đồng cọc cũ thì mới có thể công chứng mua bán căn nhà.
Để hủy, công chứng viên hướng dẫn anh Hiếu liên hệ với người mua cũ nhờ hỗ trợ, nhưng người này trả lời là ... không rảnh. Sau nhiều lần liên hệ thì người này nhận lời với điều kiện phải trả lại tiền cọc mới đồng ý hỗ trợ. Đồng thời, do ngần ngại vì gặp vấn đề thủ tục nên người mua mới cũng không mặn mà với giao dịch.
Trên thực tế, đã xảy ra không ít tình trạng tương tự làm chủ nhà rơi vào thế khó khi không thể tiếp tục định đoạt tài sản của mình. Lúc này, nhiều văn phòng công chứng yêu cầu phải hủy hợp đồng đặt cọc cũ mới tiếp tục giải quyết thủ tục công chứng.
Theo luật sư Nguyễn Phước Vẹn - Đoàn Luật sư TP.HCM, có nhiều nguyên nhân khi công chứng viên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Đó là công chứng viên không thể nắm bắt tình hình thực hiện giữa các bên như thế nào theo hợp đồng đặt cọc cũ, vẫn đang tồn tại trên hệ thống. Cũng như không thể xác định nguyên nhân ngừng thực hiện hợp đồng đặt cọc, lỗi hay vi phạm thuộc về bên nào, có xảy ra tình huống bất khả kháng trong lúc thực hiện hợp đồng hay không?
Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà khi đang tồn tại một hợp đồng đặt cọc có khả năng xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người đặt cọc trước (ví dụ như xảy ra trường hợp bên bán là người vi phạm hợp đồng đặt cọc chứ không phải bên mua). Do vậy, công chứng viên thường yêu cầu làm thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc cũ trước khi làm thủ tục công chứng cho giao dịch mới.
Theo quan điểm của luật sư Vẹn, để đảm bảo lợi ích của các bên khi thực hiện đặt cọc và công chứng trong mua bán nhà đất, ngoài việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc rõ ràng về thời gian thực hiện, chấm dứt hợp đồng, giữa hai bên có thể thỏa thuận tăng số tiền cọc lên cao hơn, so với con số thông thường là 10-15% hoặc số tiền tượng trưng.
Qua đó, có thể đảm bảo tính xác thực hợp pháp của hợp đồng qua công chứng; đảm bảo tính thực thi của hợp đồng đặt cọc; đồng thời, bên nhận cọc có thể đủ chi phí để thực hiện bảo vệ quyền và lợi ích của mình nếu bị xâm hại như chi phí đi lại, chi phí thuê luật sư và các chi phí khác.
