Điều kiện được nhận cọc
Tại dự thảo mới nhất, cơ quan chủ trì soạn thảo đã luật hóa hoạt động đặt cọc, quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc để bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đáp ứng điều kiện rất chặt chẽ; đồng thời tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị được mua bán.
Giống như Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014, Điều 25 dự thảo tiếp tục quy định rất chặt chẽ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Phải có các giấy tờ pháp lý về dự án; có giấy phép xây dựng; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng...
Điều kiện để chủ đầu tư được nhận đặt cọc từ khách hàng là phải đáp ứng điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (phải đủ điều kiện mua bán).
Thực tế, việc này cũng nhằm ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư lợi dụng đặt cọc để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng...
"Luật Kinh doanh BĐS không cần điều chỉnh về việc đặt cọc..."
Chia sẻ về vấn đề này, ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý BĐS cho rằng, quan hệ giữa “người muốn bán” (chủ đầu tư) và “người muốn mua” (khách hàng tiềm năng) là quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự.
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Ông Đỉnh băn khoăn, nếu mục đích của thỏa thuận đặt cọc giữa “người muốn bán” và “người muốn mua” chỉ là để đảm bảo hai bên khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ (để giữ chỗ) thì pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh BĐS) có thể hạn chế về thời điểm nhận cọc hay giá trị của khoản đặt cọc (không quá 5% giá trị mua bán) hay không?
Cũng về vấn đề này, luật sư Nguyễn Huy An (đoàn luật sư TP.Hà Nội) nhận định rằng, tính khoa học, hợp lý của quy định về đặt cọc là chưa rõ ràng. Bởi lẽ, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được nhận cọc sau khi đã đáp ứng điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Theo luật sư An, trường hợp này hầu như không có chủ đầu tư nào ký thỏa thuận đặt cọc (tối đa 5% giá trị hợp đồng) mà sẽ ký luôn hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và thu tiền lần đầu (được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng).
“Khi xây dựng điều luật cần xuất phát từ bản chất đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trên cơ sở tự do, tự nguyện giao kết của các bên. Bộ luật Dân sự không khống chế thời điểm các bên đặt cọc và giá trị khoản đặt cọc thì luật chuyên ngành không được phép đặt ra quy định trái ngược (nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự)”, vị luật sư này nói.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh nói thêm, nếu nhà làm luật khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên sẽ “lách” bằng các thỏa thuận khác không có tên là “đặt cọc” nhưng có cùng bản chất để hợp thức hóa (ví dụ, các bên có thể ký “thỏa thuận hợp tác”, “thỏa thuận hứa mua, hứa bán”...) mà cơ quan quản lý không thể kiểm soát.
Như vậy, việc khống chế hoạt động đặt cọc chỉ tác dụng lên các chủ đầu tư làm ăn chân chính. Với những doanh nghiệp làm ăn chộp giật sẽ có đủ cách “biến tướng” để hợp thức hóa, dẫn đến mục đích của nhà làm luật không được thực thi.
Để đảm bảo hiệu quả của chính sách và tránh “xung đột pháp luật”, ông Đỉnh cho rằng Luật Kinh doanh BĐS không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, luật cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm.
