Một đồng vốn, trăm đồng nợ
Ví dụ điển hình trong danh sách này có thể kể đến trường hợp của CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp). Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của SDI Corp hơn 97.100 tỉ đồng. Thế nhưng, tổng nợ phải trả SDI Crop lên đến 96.400 tỉ đồng, cao gấp 128,72 lần vốn chủ sở hữu và chiếm đến 99% tổng tài sản công ty.
Tương tự, kết thúc năm 2022, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường cũng ghi nhận tổng nợ phải trả khoảng 4.016 tỉ đồng, trong khi tổng tài sản chỉ xấp xỉ 4.050 tỉ đồng. Với vốn chủ sở hữu ở mức 33,82 tỉ, đồng nghĩa với hệ số nợ phải trả/vốn chủ tại Du lịch Hoàng Trường lên đến 118,77.
Tại ngày 31.12.2022, tổng tài sản của Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản LC xấp xỉ 5.400 tỉ đồng, thế nhưng, tổng nợ phải trả “tiệm cận” con số 5.200 tỉ đồng. Với công thức tổng tài sản bằng tổng nguồn vốn trong bảng cân đối kế toán, có thể thấy nợ phải trả chiếm 99% tài sản tại Bất động sản LC.
Chưa kể, nhiều doanh nghiệp ghi nhận nợ phải trả vượt tổng tài sản do thua lỗ trong thời gian dài, dẫn đến âm vốn chủ sở hữu. Đơn cử trong đó là trường hợp của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Khu Đông (vốn chủ sở hữu âm 1.178 tỉ đồng), Công ty TNHH Đức Việt - chủ đầu tư dự án Khu du lịch dịch vụ Bắc Bãi Trường (Khu I) có diện tích 36,81 ha trên địa bàn xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang (vốn chủ sở hữu âm hơn 400 tỉ đồng).
Những con số trên cho thấy, tài sản hàng nghìn tỉ đồng của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay được cấu thành chủ yếu bằng nợ.
Đây là nguyên nhân chính khiến thanh khoản tại các đơn vị này kém linh hoạt, rơi vào tình thế khó khăn khi thị trường biến động theo hướng tiêu cực.
Bên cạnh những hệ lụy nhãn tiền, giới chuyên môn đánh giá, giai đoạn thanh lọc này là cần thiết để loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật khỏi cuộc chơi. Hay nói cách khác, đã đến lúc thị trường cần minh bạch hơn.
Bởi, khác với những doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên, điểm chung của các công ty vừa kể trên là ít khi công khai kết quả kinh doanh, do vậy, cơ hội để cho khách hàng, nhà đầu tư tiếp cận với các thông số tài chính thấp hơn, trong việc đưa ra các quyết định đầu tư vào các kênh như trái phiếu.
Bài toán để thanh lọc thị trường
Trao đổi với Lao Động về câu chuyện ngày càng xuất hiện nhiều các doanh nghiệp địa ốc có tài sản phát triển nhanh từ nợ, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính - đánh giá, thị trường trái phiếu phát triển nhanh và nóng trong những năm vừa qua, lên đến 60%-70%/năm là một trong những nguyên do khiến bong bóng bất động sản phình lên.
Nhiều đơn vị địa ốc nằm trong cơn sóng này, vốn thực tế của mình chỉ 1, 2 đồng, thế nhưng phát hành trái phiếu, vay nợ lên gấp mấy chục lần so với vốn chủ sở hữu, khiến tổng nợ phải trả nhảy vọt, dẫn đến sự phình to của tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp trên báo cáo.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khi mà lượng tiền vào nhiều thì chủ đầu tư có xu hướng đầu tư dàn trải ra nhiều dự án, vì thế lượng tiền tồn đọng tại các dự án là không hề nhỏ. Chưa kể, thời hạn của trái phiếu thường 2-3 năm, thế nhưng có những dự án triển khai hàng chục năm vẫn chưa thể hoàn thiện.
“Đến hạn trả nợ nhưng doanh nghiệp chưa thể xoay xở nguồn tiền để trả nợ, vì dự án xây chưa xong. Mặc dù vẫn có tài sản đảm bảo, có tài sản dở dang đang xây dựng, thế nhưng không thể tạo ra dòng tiền thanh khoản tức thời, làm cho doanh nghiệp khó khăn, nền kinh tế bị ảnh hưởng” - ông Thịnh nêu quan điểm.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, với những động thái quyết liệt để cứu nền kinh tế của Chính phủ, từ việc cho phép các ngân hàng được quyền xem xét, tự cân đối mua lại trái phiếu của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó Thông tư 02 của ngân hàng với các ý chính bao gồm không đòi nợ khẩn trương, không chuyển nhóm nợ... sẽ giúp doanh nghiệp không có nợ quá hạn, nợ xấu, có thể tiếp cận được vốn vay.
“Nhà nước cũng đang tạo điều kiện như giãn hoãn thời gian nộp thuế, tiền thuê đất, giảm 39 loại phí, thuế liên quan hoạt động doanh nghiệp là những chính sách thực tế hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong câu chuyện tìm kiếm nguồn vốn, khắc phục hệ quả của đà tăng trưởng quá nóng những năm qua” - ông Thịnh cho hay.
