Cạn vốn trên tài sản nghìn tỉ
Có diện tích 30,2 ha tại vị trí đắc địa nhờ một mặt giáp đường Mai Chí Thọ và một mặt giáp sông, vào Quận 1 chỉ mất 10 phút, Khu dân cư Bình Khánh (Water Bay) tại phường Bình Khánh, TP Thủ Đức, TPHCM được khởi công từ năm 2019 do Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) làm chủ đầu tư.
Theo kế hoạch, dự án sẽ gồm 5.000 căn hộ cao cấp, 3.000 căn officetel, 250 căn shophouse hoàn thành từng phần, bàn giao cho khách hàng năm 2021. Tuy nhiên, sau khi giai đoạn 1 với hơn 506 căn hộ tái định cư hoàn thành và đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật toàn khu, giai đoạn 2 lại phải ngừng thi công do công tác rà soát thủ tục pháp lý chung tại Khu đô thị Thủ Thiêm.
Theo thông tin từ Techcom Securities, Novaland đã và đang triển khai hơn 40 dự án nhà ở và hơn 5 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại các vị trí chiến lược của hầu hết các quận, huyện tại TPHCM và các tỉnh lân cận. Lượng hàng tồn kho lớn, số lượng dự án đồng loạt triển khai trong một giai đoạn đã đẩy doanh nghiệp BĐS này vào tình cảnh khốn khó về vốn.
Tập đoàn Novaland cũng là doanh nghiệp đứng đầu về giá trị hàng tồn kho, đến cuối năm 2022 là 134.485 tỉ đồng. Trong đó, 91% tổng hàng tồn kho (tương đương gần 122.559 tỉ đồng) là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa BĐS, BĐS đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.
Không chỉ Novaland mà nhiều doanh nghiệp BĐS khác cũng rơi vào cảnh tương tự: Nhà Khang Điền có tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối năm 2022 là 12.440 tỉ đồng; Phát Đạt là 12.131 tỉ đồng… Đáng chú ý, lượng tồn kho BĐS hầu hết là ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khó khăn dẫn tới số lượng doanh nghiệp BĐS phá sản, ngừng hoạt động tăng vọt.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, 2 tháng đầu năm 2023 có 235 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS giải thể, tăng gần 20% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS quay trở lại hoạt động là 608, giảm 18,8% so với cùng kỳ.
Thị trường BĐS trầm lắng dẫn đến tính thanh khoản trong thời gian dài tại phân khúc cao cấp (phân khúc có lượng hàng tồn kho cao) đóng băng. Doanh nghiệp khó khăn trong chuyển đổi căn hộ thành tiền mặt, trong khi cửa vay ngân hàng đang bị siết.
Một điểm sáng thời gian gần đây là kênh trái phiếu đã tín hiệu khởi sắc. Riêng đầu tháng 3, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS đạt gần 19.000 tỉ đồng. Dù có tín hiệu khởi sắc nhưng các doanh nghiệp BĐS vẫn chưa lấy lại được niềm tin đối với nhà tư và cũng đang đồng thời phải thực hiện trách nhiệm với lượng trái phiếu khổng lồ đáo hạn.
Cấu trúc dự án phải tạo ra giá trị thật
Đánh giá về khả năng tiếp cận các nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho biết, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và từ thị trường trái phiếu khó khăn, các doanh nghiệp phải chủ động có phương án.
Với kế hoạch phát hành cổ phiếu để kêu gọi vốn của Novaland, ông Đính cho rằng, việc doanh nghiệp này chủ động tìm nguồn vốn qua kênh phát hành thêm cổ phiếu là bước đi mà trước đó tinh thần chung của Thủ tướng Chính phủ đã định hướng là các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
Ông Đính cũng đánh giá cao bước cấu trúc hoạt động của Novaland.
“Nhưng câu chuyện là làm thế nào để khả thi và thực thi chính xác để thị trường hấp thụ tốt nhất. Họ phải làm thế nào chứng minh với nhà đầu tư là các bước đi hiện nay của doanh nghiệp sẽ khiến doanh nghiệp tốt hơn. Cấu trúc lại dự án là phải tạo ra giá trị thật, có tính thanh khoản chứ không phải chỉ hứa trên bản vẽ, trên báo cáo. Từ đó mới lấy được niềm tin của các nhà đầu tư” - ông Đính nói.
Theo thông tin ông Đính tiết lộ, đến nay đã có một số quỹ, một số tổ chức tài chính có ý định tham gia và bơm thêm vốn cho Novaland. Ông Đính cho rằng, khi có các nhà định chế, các tổ chức nước ngoài gia nhập có thể sẽ kéo theo các nhà đầu tư trong nước khi thấy có tiềm năng trong tương lai của Novaland.
“Đây cũng là một điển hình trong bối cảnh hiện nay để các doanh nghiệp BĐS khác qua đó xem xét, nghiên cứu và có cách áp dụng vào trường hợp của mình” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nói.
Về lâu dài, ông Đính cho hay, các doanh nghiệp BĐS nên đa dạng hoá kênh dẫn vốn, bớt phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.
Về phía nhà đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Hải - Phó Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) - đánh giá, với những doanh nghiệp BĐS thuộc nhóm dẫn đầu thị trường như Novaland gặp khó khăn, có thể giảm lợi nhuận hay mất một phần vốn nhưng khả năng phục hồi được là khá cao. Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá, định giá việc thua lỗ ở thời điểm hiện tại và tiềm năng trong tương lai để ra quyết định.
“Novaland cũng là doanh nghiệp BĐS “Top” đầu trong ngành và tôi tin họ có thể xoay xở được”, ông Hải nói.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: "Cấu trúc lại dự án là phải tạo ra giá trị thật, có tính thanh khoản chứ không phải chỉ hứa trên bản vẽ, trên báo cáo. Từ đó mới lấy được niềm tin của các nhà đầu tư”.
"Những doanh nghiệp thuộc nhóm dẫn đầu thị trường như Novaland gặp khó khăn, có thể giảm lợi nhuận hay mất một phần vốn nhưng khả năng phục hồi được là khá cao" - ông Nguyễn Hoàng Hải - Phó Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) nhìn nhận.
Doanh nghiệp phải có trách nhiệm với chính mình
Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững vào sáng ngày 17.2.2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh đến trách nhiệm của các doanh nghiệp BĐS với chính mình.
Thủ tướng chỉ rõ các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
"Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ. Không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung" - Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh.
Cấu trúc vốn quá bất bình thường
Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - TS Cấn Văn Lực nhìn nhận, cách đây đúng một năm trước, không ai nghĩ rằng tình hình thị trường BĐS sẽ rơi vào bất ổn như thời điểm hiện tại.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần II vừa diễn ra, TS Cấn Văn Lực chỉ ra ách tắc dòng vốn và vướng mắc pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường BĐS hiện nay. Trong đó, liên quan đến dòng vốn, dư địa cho vay vẫn còn, nhưng vấn đề là cấu trúc vốn của thị trường đang bất hợp lý.
Vị chuyên gia này dẫn chứng, cấu trúc vốn trong năm 2021 vẫn bình thường nhưng bước sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho BĐS chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Chính vì vậy, ông Lực cho rằng các doanh nghiệp BĐS cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn để tránh quá lệ thuộc vào các ngân hàng. Cụ thể, vốn tín dụng chỉ nên chiếm tỉ trọng 40%.
