Nguồn cung eo hẹp
Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM cho biết, căn hộ bình dân có mức giá dưới 20 triệu đồng/m² hoàn toàn “biến mất” trong năm 2022.
Về nhà ở xã hội, hiện trên địa bàn TPHCM có hơn 10 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân đang triển khai, trong đó, 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng tại quận 2 (nay là TP.Thủ Đức) – dự án khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông của Công ty CP tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng Quân với quy mô 260 căn. Có 7 dự án nhà ở xã hội đang thi công, với quy mô 4.167 căn hộ, về giá bán nhà ở xã hội khoảng 14 – 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên theo báo cáo của Sở Xây dựng thì nhiều dự án nhà ở xã hội vừa động thổ khởi công trong năm 2022 cũng đang bất động vì gặp nhiều vướng mắc đang được các sở, ngành tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc các thủ tục để sớm hoàn thành thủ tục đầu tư.
Chính vì thiếu nguồn cung trầm trọng nên hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội cao tầng tại TPHCM đã hoàn thiện bàn giao nhà đều tăng giá mạnh so với giai đoạn đầu công bố mở bán ra thị trường. Một dự án nhà ở xã hội tại khu Bình Trưng Đông thuộc TP.Thủ Đức có quy mô 260 căn, trong đó 80% sản phẩm là nhà ở xã hội, còn lại là căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại. Năm 2017 công bố và mở bán có giá từ 18 đến 22 triệu đồng/m2. Sau khi khánh thành hồi cuối tháng 8.2022, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 triệu đồng/m2, tăng gần 1,7 lần sau 5 năm.
Không chỉ các dự án nhà ở xã hội đã bàn giao đưa vào sử dụng, một số dự án vừa khởi công xây dựng như dự án chung cư nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7) và khu nhà ở phường Phú Hữu (TP. Thủ Đức) cũng có giá bán trên 1 - 1,6 tỉ đồng/căn.
Mọi chi phí đều tăng khiến giá nhà khó giảm
Nguyên nhân được nhiều doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội chỉ ra, đó là do hiện nay giá đất tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50%, nên giá thành khoảng 17 - 18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 25 triệu đồng/m2. Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10%, đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ trong những năm qua.
Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty đầu tư xây dựng bất động sản Trường Phát cho rằng, cùng với việc sửa đổi chính sách, để kéo giảm giá nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cho rằng phải kéo giảm từng thành phần cơ cấu nên giá thành. Ngoài câu chuyện quỹ đất giá rẻ thì vấn đề khó khăn hiện nay chính là vốn.
Theo quy định, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng chính sách xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 5%, nhưng thực tế thì rất khó. Do đó, các doanh nghiệp hiện phải vay ở mức thực tế cao hơn nhiều đó là từ 9 - 11%/năm thì chi phí vốn tăng hơn bởi lãi suất tăng gấp đôi. Ngoài ra, còn có rất nhiều chi phí khác sẽ phải cấu thành vào giá bán. Chẳng hạn như chi phí quản lý, chuẩn bị đầu tư dự án. Nếu một dự án phải mất tới 2 - 3 năm mà chưa triển khai được thì chi phí quản lý dự án tăng lên rất lớn. Nếu cải cách thủ tục hành chính, thời gian xử lý các thủ tục nhanh hơn thì sẽ giảm được các chi phí này, ông Dũng cho biết.
