Mới đây, Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), một dự án luật quan trọng được toàn bộ thị trường bất động sản mong chờ, đã chính thức được Quốc hội thông qua.
Các địa phương, chuyên gia và doanh nghiệp kỳ vọng, luật mới với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung sẽ tạo điều kiện thay đổi toàn diện quá trình phát triển thị trường bất động sản.
Trong đó, việc đưa vào trong luật về các phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản vốn tồn tại trong suốt nhiều năm qua.
Các phương pháp định giá đất được hiểu là công cụ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Từ đó, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiến hành cấp sổ hồng cho các dự án.
So với luật cũ, Luật Đất đai 2024 đã thay đổi quy định về định giá đất. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…
Những vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản vốn đã tồn tại từ lâu, được kỳ vọng sẽ sớm được tháo gỡ.
Ngày 25.1, chia sẻ với PV Lao Động, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2025, trong đó có “quy định về định giá đất” nhưng năm 2024 thì công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Chính vì vậy, theo ông Châu nên rất cần thiết và cấp bách phải ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 quy định về giá đất” để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất.
Ngoài ra, ông Châu nói vẫn còn một số đề xuất hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tiễn. Qua đó, nên bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP”.
Sắp xếp lại “thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất” tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn “nguồn thông tin về giá đất” của các cơ quan quản lý nhà nước.
“Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này được thu thập và sử dụng theo thứ tự ưu tiên từ các nguồn sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất; Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, tại cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá; tổ chức phát triển quỹ đất”, ông Châu nói.
Ông Châu cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư”.
Theo đó, từ bước ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, đến ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất; Xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Và cuối cùng là nên sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.
Giới chuyên gia đánh giá, từ thực tiễn thị trường, công tác đánh giá đất là vấn đề khó và là vướng mắc lớn nhất của các dự án.
Với Luật Đất đai mới, các phương pháp có tính kế thừa, lại có tính cụ thể hóa thực tiễn, hướng đến mục tiêu lâu dài. Do đó, doanh nghiệp mong chờ quy định có thể áp dụng, đi vào thực tiễn để hóa giải các khó khăn hiện nay.
