Đề xuất sửa đổi quy định về 2% bảo trì chung cư: Cần tránh trục lợi, tranh chấp

Nhiều chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì

Thực tế câu chuyện phí bảo trì chung cư đã nổ ra nhiều tranh cãi trước đó do liên quan đến quyền lợi của các bên. Theo quy định, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng. Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ.

Sau rất nhiều tranh chấp chung cư liên quan đến chuyện phí bảo trì như chủ đầu tư cố tình không bàn giao lại kinh phí bảo trì, hoặc nộp chậm, nộp không đầy đủ, trục lợi… việc quy định này ngày càng bộc lộ rõ những tranh cãi gay gắt hơn. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Trao đổi với Lao Động bà Đỗ Thị Hằng - Trưởng BQT chung cư Athena Complex Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho rằng, phải đến đầu tháng 8.2020 chủ đầu tư mới chuyển cho BQT được 8 tỉ đồng. “Hiện nay vẫn còn 1.5 tỉ đồng. Số tiền này vẫn chưa có phương án hay đến khi nào thì chủ đầu tư mới thanh toán hết”, bà Hằng nói.

Thực tế, tại Chung cư Athena Complex Xuân Phương cứ mỗi lần một số thang máy hỏng lại xảy ra cảnh chen nhau sử dụng các thang còn lại. Tình trạng quá tải vào giờ cao điểm buổi sáng và chiều đi làm về như cơm bữa. Bất cập này xuất phát từ việc chậm bàn giao quỹ bảo trì 2% nêu trên. Phải đến ngày 13.4.2020, UBND quận Nam Từ Liêm đã có văn bản số 596 yêu cầu Công ty TNHH phát triển và đô thị xây dựng 379 phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị chung cư Athena Xuân Phương trước ngày 30.4.2020.

Cách đây hơn 1 tháng UBND TP.Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1270 xử phạt vi phạm hành chính về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Công ty TNHH Hòa Bình (Công ty Hoà Bình) - chủ đầu tư dự án chung cư Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) do chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị. Theo đó, Công ty Hòa Bình bị phạt vi phạm hành chính với số tiền 125 triệu đồng.

Ban quản trị nhà chung cư Hòa Bình Green City được UBND quận Hai Bà Trưng ra quyết định công nhận từ ngày 21.3.2019, nhưng đến khi bị xử phạt chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Tổng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của 2 tòa A, B chung cư Hòa Bình Green City khoảng 41 tỉ đồng.

Hay như cụm chung cư CT Vân Canh (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức), do Công ty Cổ phần bất động sản AZ làm chủ đầu tư đã hơn 4 năm nay, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Mới đây, Sở xây dựng TPHCM kiến nghị nên bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì chung cư 2%. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Theo Sở Xây dựng TPHCM, việc bỏ 2% phí bảo trì chung cư sẽ giải quyết dứt điểm được những bất cập đang xảy ra trong việc quản lý và vận hành, sử dụng phí bảo trì.

Ngăn chặn chủ đầu tư trục lợi

Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư.

Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành tại khoản 2 điều 36 của Nghị định 99 là người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: Nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, với 2 hình thức trên Bộ Xây dựng cho rằng, việc này dễ dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho ban quản trị. Thậm chí sẽ khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho ban quản trị, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn. Chính vì vậy, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp 2% kinh phí bảo trì tòa nhà trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.

Bên cạnh đó, có không ít ý kiến của nhiều địa phương cho rằng, cần quy định rõ trong nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng, cho đến khi bàn giao sang cho ban quản trị.

Tại dự thảo nghị định, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư với nội dung: “Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại điều 108 của luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định”.

Dự thảo cũng nêu rõ, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản nhận phí bảo trì đã mở theo quy định tại khoản 1 điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua, thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.