Ở những thành phố lớn, mà điển hình nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết những lao động khi xác định sống và làm việc tại đây đều mưu cầu có chỗ ở ổn định.
Chính vì sự nhộn nhịp trong thị trường mua bán nhà đất, chung cư, đã có không ít hình thức lừa đảo, chiêu trò tinh vi xuất hiện. Một trong số đó là lừa đảo tiền đặt cọc - một phương thức lừa đảo rất phổ biến.
Các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các hướng dẫn đi kèm, dù xuất hiện khái niệm về đặt cọc (Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015) nhưng không có điều khoản nào bắt buộc các bên tham gia mua bán nhà đất phải đặt cọc, mức tiền cọc và thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc.
Đặt cọc được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, luật sư Nguyễn Thu Trang (Văn phòng Luật sư Hưng Đạo Thăng Long) - cho biết, để tránh tình trạng một trong hai bên phá cọc, dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của người mua nên chỉ đặt cọc trong thời gian ngắn, tối đa là 15 ngày. Bên cạnh đó, để giảm bớt rủi ro bị chiếm đoạt tài sản, số tiền cọc chỉ nên dừng ở mức dưới 10% giá trị của hợp đồng mua bán nhà đất.
“Chẳng hạn, nếu giá trị của ngôi nhà là 4 tỉ đồng, người mua chỉ nên đặt cọc số tiền dưới 400 triệu đồng. Dù vậy, tôi cho rằng tính pháp lí của bất động sản vẫn là điều quan trọng nhất, phải được quan tâm nhất trước khi tham gia vào quá trình giao dịch. Cần phải kiểm tra về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), vị trí thửa đất, có tranh chấp hay không, có bị lấy làm tài sản thế chấp không, có đang trong diện bị quy hoạch không, người kí kết hợp đồng có đúng là người sở hữu sổ đỏ không… Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng, chứng thực” - Luật sư Nguyễn Thu Trang nói.
Cũng theo vị luật sư này, để hạn chế tối đa việc bên bán đổi ý định bán nhà hay tăng giá nhà, trong hợp đồng đặt cọc cần phải ghi rõ điều khoản như: Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì có nghĩa vụ trả lại 100% số tiền cọc cho bên đặt cọc, đồng thời phải bồi thường thêm một khoản tiền (tùy thỏa thuận) cho bên đặt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc cũng phải ghi rõ giá trị căn nhà giao dịch.
Với sản phẩm hình thành trong tương lai, người mua cần phải làm rõ môi giới có phải nhân viên của sàn phân phối được chủ đầu tư ủy quyền hay không.
Một cách lừa đảo tiền cọc nhà khác trong thực tế là bên bán lừa nhiều người cùng mua một căn nhà, mảnh đất để chiếm đoạt tài sản. Bằng các thủ đoạn, bên bán cố tình dẫn dắt bên mua giao dịch không đúng trình tự, thủ tục để phòng khi bị lộ sẽ đổ lỗi cho bên mua. Tùy vào trường hợp, vụ việc có thể có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015) hoặc tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015).
“Trước hết, người mua phải tỉnh táo, không nên có tâm lí ham rẻ mà bỏ qua quy trình, thủ tục. Khi xuống cọc cần kiểm tra đầy đủ giấy tờ (tốt nhất là chụp ảnh hoặc phôtô lại) gồm: sổ đỏ, căn cước công dân... Những thông tin này phải được ghi đầy đủ chính xác trong hợp đồng đặt cọc. Nếu cần thiết, người mua có thể chụp ảnh nhận dạng người nhận cọc. Trong trường hợp người bán có dấu hiệu chiếm đoạt tiền đặt cọc, người mua có thể báo cơ quan công an theo các thông tin đã lưu trữ trước đó" - Luật sư Nguyễn Thu Trang nhấn mạnh.
