Suốt nhiều năm qua, việc xác định giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường cũng như mối liên hệ giữa hai loại giá này gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những nguyên nhân của thực tế này xuất phát từ việc thị trường bất động sản tồn tại cơ chế hai giá đất. Cụ thể, khung giá của Nhà nước và giá trên thị trường đang có sự chênh lệch nhau rõ rệt.
Sự tồn tại của hai loại giá đã gây nhiều vướng mắc khi áp dụng, càng gây phức tạp hơn khi Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất.
Hiện nay, khung giá đất Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Dữ liệu thống của các bộ ngành và hiệp hội cho thấy, vấn đề liên quan đến pháp lý thường chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành thanh tra, có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai.
Ngoài ra, khung giá đất hiện nay còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “hai giá", các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.
Theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế thu nhập trên giá chuyển nhượng.
Tuy nhiên, không ít người mua và người bán "bắt tay nhau" để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc thực hiện hai hợp đồng (1 hợp đồng viết tay ghi giá mua bán thật, 1 hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn để khai thuế) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế.
Chẳng hạn, căn nhà được giao dịch với giá 5 tỉ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng mua bán công chứng ghi giá 3 tỉ đồng, số thuế phải đóng chỉ là 60 triệu đồng, tức là Nhà nước sẽ thất thu 40 triệu đồng.
Trao đổi với PV Lao Động chiều 29.6, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho rằng, việc bắt buộc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán bất động sản là cần thiết. Bởi mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.
Theo ông Đính, thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể thanh toán qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà dự thảo Luật Đất đai đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.
Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa ba bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Và lúc đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai.
