Thổi giá 150 triệu đồng/m2 là bất thường
Dù mới có quy hoạch đường vành đai 4 vùng Thủ đô, thị trường nhà đất gần tuyến đường này đã sôi động. Cá biệt, giá đất một số nơi huyện Hoài Đức đã ở mức 100 -150 triệu đồng/m2, ông nhận định thế nào về vấn đề này?
- Dân mình thường có thói quen đầu tư đón sóng - khi xuất hiện thông tin có những dự án giao thông được thực hiện.
Giao thông phát triển, đương nhiên giá trị đất đai và các nguồn lực ở đó cũng tăng theo. Song, trong khi chưa có thiết kế chi tiết, chưa biết được con đường đó sẽ mở thế nào, mảnh đất nào sẽ tạo ra giá trị ra sao thì chưa thể nói trước được.
Chính vì vậy, việc người dân đổ xô đi mua đất theo phong trào, theo tâm lý đám đông, có thể có người có lợi ích, nhưng cũng không ít người sẽ phải chịu rủi ro.
Thưa ông, mức 150 triệu đồng/m2 có bất thường không?
- Phải hiểu rất rõ mức giá 150 triệu đồng/m2 đó ở vị trí nào. Cần phải so sánh mức giá này với các khu vực có đất đai đã được xác định giá trị ổn định trong khu vực nội thành.
Ở những khu vực nội thành cũng có những mảnh đất có giá 150 triệu đồng/m2. Nếu như những lô đất ở các vị trí giao dịch xung quanh đường vành đai 4 cũng đạt được các vị trí "vàng", cũng là các trung tâm kinh tế, thương mại lớn, thì cũng xứng đáng có giá cao.
Song, quan trọng khu vực đó giờ chưa thành hình, chưa biết được quy hoạch, xây dựng như thế nào, mà định giá cao ngất ngưởng, rõ ràng là bất thường, không có cơ sở.
Những mảnh đất mua giá cao như vậy, ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng như thế nào, thưa GS?
- Khi người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại sẽ đẩy giá lên cao, nhưng giá trị thực của nó chưa chắc đã đến như vậy. Thiệt hại đầu tiên là những người chậm tay, không kịp bán lại khi quy hoạch ra không đúng như quảng cáo của các "cò mồi".
Thứ hai, cũng tạo khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nhưng giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo chính sách của Nhà nước.
Có nghĩa là khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, những khu vực đó là đất nông nghiệp sẽ đền bù theo chính sách đất nông nghiệp; đất ở tại khu vực đó nhưng không phải đất ở trong vùng nội đô, khung giá cũng khác nhau.
Chính vì vậy, khi đền bù phải thực hiện theo chính sách của Nhà nước, lấy bảng giá x hệ số điều chỉnh. Hiện nay, ở Hà Nội, hệ số điều chỉnh là 2,45. Sẽ không có chuyện mức đền bù lên đến hàng trăm triệu ở khu vực đường vành đai 4 vùng thủ đô.
Với những người đã mua rồi, khi đền bù không thỏa đáng rất dễ xảy ra khiếu nại, khiếu kiện?
- Tôi khẳng định thiệt hại đầu tiên thuộc về cá nhân của những nhà đầu tư. Và không có cơ sở nào để khiếu kiện, khiếu nại cả, bởi mua bán là chuyện của cá nhân.
Còn giá Nhà nước đền bù được căn cứ vào bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Hiện các tỉnh, thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh để giá đó sát với giá thị trường, không phải sát với giá cá nhân mua bán.
Nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng "cò đất", rủi ro rất cao.
Hiện giá thị trường và giá Nhà nước có sự chênh lệch lớn, làm sao để xác định được giá thị trường, thưa GS?
- Khi đền bù phải sát với giá trị thị trường, không phải sát với giá trị mua bán của hai cá nhân với nhau. Cùng một mảnh đất, tôi thích có thể mua với giá 100 triệu/m, nhưng người khác không thích, có bán 70 triệu đồng/m họ cũng không mua.
Cho nên, giá 70 triệu hay 100 triệu như tôi vừa phân tích ở trên không phải giá thị trường.
Cơ quan nào sẽ đánh giá đâu là giá trị thường, thưa ông?
- Đất đai có phương pháp định giá riêng để đánh giá giá trị đất đai ở từng khu vực, chứ không phải giá cả. Và giá trị đất đai đó sẽ sát với giá trị thị trường nhất.
Ví dụ phương pháp đơn giản nhất mà Nhà nước đang quy định và thực hiện, đó là phương pháp hệ số, lấy khung bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Phương pháp này mặc dù chưa khoa học, nhưng đơn giản nên được nhiều nơi áp dụng.
Ông có lời khuyên gì với những người đang có ý định mua đất để đầu tư tại khu vực được cho là làm đường vành đai 4 vùng thủ đô?
Việc người dân nghe theo lời quảng cáo của các "cò đất" để thổi giá rất dễ gặp phải rủi ro. Nếu những người biết được chính xác mảnh đất đó được quy hoạch làm gì, trong tương lai đường khu vực đó được làm ra sao, sẽ xác định được khi hạ tầng hình thành lên, và biết được giá trị thực là bao nhiêu và có thể quyết định mua từ bây giờ.
Song, để biết được các thông tin như vậy, không phải nhiều người. Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 vùng thủ đô, hiện mới đang có chủ trương thôi, ở mức độ tiền khả thi, chưa có mốc giới…
Nếu nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng “cò đất” thì rủi ro rất cao. Nguy hiểm nhất là mua phải mảnh đất vào giữa mặt đường, thế thì coi như mất không, đền bù không đáng kể.
