Lãi suất lên cao đã làm tăng chi phí đi vay và làm giảm giá trị của ngành bất động sản ở châu Âu - lĩnh vực mà trong những năm gần đây luôn chiếm ưu thế trong khi lợi suất trái phiếu thấp.
Trong khi đó, việc Silicon Valley Bank (SVB) phá sản và cuộc giải cứu Credit Suisse đã làm dấy lên lo ngại về cái gọi là “vòng lặp diệt vong”, trong đó lĩnh vực ngân hàng bị tổn thương có thể kéo sang lĩnh vực bất động sản.
Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) hồi đầu tháng đã cảnh báo về “những dấu hiệu dễ bị tổn thương rõ ràng” trong lĩnh vực bất động sản, với “sự sụt giảm tính thanh khoản của thị trường và sự điều chỉnh giá cả”, đồng thời kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với các quỹ bất động sản thương mại để giảm thiểu rủi ro của một cuộc khủng hoảng thanh khoản.
Ngay trong tháng 2, các quỹ đầu tư ở châu Âu vào bất động sản đã ghi nhận dòng vốn chảy ra là 172 triệu bảng Anh (215,4 triệu USD) - một sự tương phản rõ rệt so với dòng vốn gần 300 triệu bảng được ghi nhận trong tháng 1.
Các nhà phân tích tại Citi nhận thấy, cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20% - 40% trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024 do tác động của lãi suất cao hơn diễn ra. Trong trường hợp xấu nhất, lĩnh vực bất động sản thương mại có thể giảm mạnh tới 50% vào năm tới.
Pierre Gramegna - Giám đốc điều hành European Stability Mechanism - cho biết: “Tôi không thể bỏ qua nguy cơ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản, cho cả tư nhân và bất động sản thương mại - nơi chúng tôi nhận thấy áp lực giảm giá ở cả Mỹ và châu Âu”.
Phân khúc văn phòng - một thành phần chính của thị trường bất động sản thương mại - đã nổi lên như một tâm bão của làn sóng lo ngại suy thoái tiềm ẩn do những thay đổi lớn hơn đối với mô hình làm việc từ xa sau đại dịch COVID-19.
“Mọi người lo ngại rằng, việc lên công ty làm chưa thực sự thành hiện thực, do đó vẫn có quá nhiều vị trí tuyển dụng và cũng có quá nhiều khoản cho vay trong lĩnh vực bất động sản đó. Đây chính là rủi ro” - Ben Emons, chiến lược gia danh mục đầu tư cấp cao của NewEdge Wealth, phân tích.
Theo ngân hàng Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm khoảng 25% trong danh mục cho vay của các ngân hàng Mỹ. Con số này tăng lên tới 65% ở các ngân hàng nhỏ hơn - phân khúc tâm điểm của những căng thẳng gần đây. Các ngân hàng ở châu Âu có tỉ lệ là 9%.
Tuy nhiên, không phải ai cũng nghĩ về một cuộc suy thoái sắp tới.
Pere Vinolas Serra - Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Tây Ban Nha Inmobiliaria Colonial kiêm Chủ tịch Hiệp hội bất động sản công cộng châu Âu - đánh giá tình hình ở châu Âu có vẻ mạnh mẽ “một cách nghịch lý”.
Ông Serra cho hay, trong số các yếu tố khác nhau, xu hướng quay trở lại văn phòng ở châu Âu mạnh hơn so với Mỹ.
“Điều đáng chú ý là dữ liệu cho thấy nó tốt hơn bao giờ hết. Có điều gì đó hoàn toàn khác đang diễn ra ở Mỹ so với Châu Âu” - ông nói.
Tính đến cuối năm 2022, tỉ lệ văn phòng trống ở châu Âu ở mức khoảng 7%, thấp hơn nhiều so với mức 19% ở Mỹ, theo JLL. Serra cho hay, tỉ lệ trống hiện tại thậm chí còn thấp hơn, ở mức 0,2% ở Paris và 5% ở Madrid.
“Tôi chưa bao giờ thấy điều đó trong đời. Dữ liệu về tỉ lệ lấp đầy đang ở mức rất cao” - ông nói.
Ngân hàng JPMorgan cũng đồng tình với nhận định này, cho rằng những lo ngại về suy thoái của Mỹ sẽ lan sang châu Âu đã bị thổi phồng.
Các nhà phân tích tại ngân hàng cho biết: “Về cơ bản, chúng tôi tin rằng bất kỳ sự lây lan nào từ các ngân hàng Mỹ hoặc CRE (bất động sản thương mại) của Mỹ sang châu Âu là không hợp lý, do các động lực khác nhau của ngành”.
Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các ngân hàng truyền thống của châu Âu sẽ cho vay 80% giá trị của một tòa nhà. Ngày nay, tỉ lệ này hiếm khi vượt quá 60%.
