Cần “cởi trói” quỹ đất 20%
Một trong những bất cập lớn nhất cản trở nguồn cung cũng như thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, theo chuyên gia, là khó khăn từ quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại (2 - 5 ha) để xây NƠXH.
Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây NƠXH trên quỹ đất 20%. Thậm chí, có chủ đầu tư không làm và xin nộp bằng tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh...
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội - nhìn nhận, sở dĩ quy định quỹ đất 20% bất khả thi là bởi NƠXH được “kìm giá” do các gói hỗ trợ, các tiện ích, hạ tầng cũng có sự khác biệt lớn. Điều này tác động đến bài toán về mặt bằng giá nhà trên cùng khu vực dự án.
Trước những khó khăn của doanh nghiệp, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã từng kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong dự án. Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng NƠXH tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.
Trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện nay thành phố có 33 dự án nhà ở thương mại thuộc diện dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Trong đó có 14 dự án đã có đất sạch, còn lại 19 dự án, chủ đầu tư chưa thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Nguyên nhân bởi nhiều doanh nghiệp không mặn mà vì quy định dành 20% quỹ đất thương mại để xây NƠXH còn mang tính hình thức, khó thực hiện. Trong đó, một khu đô thị để dành ra một quỹ NƠXH thì rất khó thực hiện và nếu thực hiện rất khó đưa ra giá bán.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết, cần thay đổi quy định dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại trên 2 ha. Cụ thể, không cần phân biệt quy mô, diện tích dự án mà chỉ quy lại thực hiện bằng hai hình thức. Thứ nhất, có thể xây tại dự án nếu chủ đầu tư thấy phù hợp. Thứ hai là hoán đổi bằng quỹ nhà có giá trị tương đương, có thể quy định thành công thức cố định.
Còn bó buộc
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội - cho biết, Nghị định 35 vẫn quy định những dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt, loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II, loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết… để xây dựng NƠXH.
Đồng thời, bỏ khoản 2 Điều 5 Nghị định 100: Quy định các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nhỏ, có quy mô dưới 2 ha tại đô thị loại đặc biệt, loại I; dưới 5 ha tại đô thị loại II, loại III, không phải dành quỹ đất 20% NƠXH.
Một số doanh nghiệp cho rằng, trước đây khi làm dự án nhà ở thương mại, nếu theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, doanh nghiệp sẽ phải trích ra 20% diện tích đất ở để làm NƠXH.
Tuy nhiên, với diện tích chỉ vài ha, thì 20% quỹ đất trích ra từ các dự án này rất nhỏ và không đủ làm NƠXH. Do đó, họ đề xuất thực hiện nghĩa vụ này ở vị trí khác nhưng chưa được chấp nhận và ách tắc này vẫn đang cản trở.
