Mấu chốt ở vốn và quỹ đất
Ngày 30.3, thông tin với PV Báo Lao Động, ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng - cho biết, sau chỉ đạo của Chính phủ, bộ này đã hoàn thiện và trình Chính phủ Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Trước đó theo yêu cầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng phải hoàn thiện đề án và trình Thủ tướng Chính phủ trong tháng 3.2023.
Dù Bộ Xây dựng không tiết lộ những thay đổi cho bản đề án vừa được cập nhật nhưng các điều chỉnh trong đề án này đang được dư luận đặc biệt quan tâm, đặc biệt trong hai vấn đề chính là vốn và quỹ đất, vốn được cho là những yếu tố chính quyết định thành công của đề án.
Để đề án này có thể triển khai thành công trên thực tế, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, cần bổ sung các quy định để huy động tối đa nguồn lực xã hội nhằm xây nhà cho công nhân; việc bỏ quy định bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH là hợp lý. Tuy nhiên, cần có quy định rõ trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất NƠXH với từng địa phương.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, để thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cần có 2 chính sách quan trọng. Đó là, chính sách tín dụng hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn cho người mua, thuê mua NƠXH và quỹ đất theo quy hoạch để phát triển NƠXH.
Ông Châu phân tích, muốn tạo quỹ đất để phát triển NƠXH thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua 2 kênh: Một là, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước để phát triển NƠXH.
Thứ hai, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển NƠXH để có quỹ đất thực hiện dự án NƠXH, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn thực hiện dự án NƠXH.
Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - thừa nhận, một số nhóm nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển NƠXH, đó là cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua...
Theo ông Hưng, những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào Kỳ họp tháng 10.2023. Tuy nhiên, để phát triển được NƠXH, theo ông Hưng, người đứng đầu các địa phương cần xác định phát triển NƠXH là nhiệm vụ chính trị và quyết tâm làm.
Nâng lợi nhuận để hút nhà đầu tư
Là doanh nghiệp có kinh nghiệm trong thực hiện các dự án NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành - nói rằng, chính doanh nghiệp của ông từng phải mất 4 năm để xin điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng; khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở, ngành cũng mất nhiều thời gian. Không những thế, lãi suất cho vay xây dựng NƠXH là 14%, gần đây giảm còn 12% - vẫn quá cao.
Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân - cho biết, việc thực hiện các dự án NƠXH đang gặp nhiều khó khăn. Vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm NƠXH là quỹ đất. Để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển NƠXH, ông Tuấn cho rằng, cần nới tỉ suất lợi nhuận của chủ đầu tư từ 10-15%. Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện NƠXH sẽ lời nhiều, do quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ lại.
Chia sẻ thêm với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng - cho rằng, nếu vẫn giữ tỉ suất sinh lời 10% thì Nhà nước cần có chính sách thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án NƠXH sau khi dự án được hoàn thành, ví dụ như thêm 5% lợi nhuận. Bởi lẽ việc thưởng nhằm để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư, phát triển phân khúc này.
Cơ chế chưa hấp dẫn doanh nghiệp
Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - nhìn nhận, hiện nay về các cơ chế chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư trong NƠXH vẫn còn chưa hấp dẫn và chưa thực chất. Các chủ đầu tư nói rằng, nếu chỉ có ưu đãi 10% cho cả dự án là khá thấp bởi trong mỗi dự án phải mất rất nhiều chi phí để phát triển nhưng chưa được tính vào trong giá thành nhà ở. Ví dụ như chi phí quản lý, chi phí quảng cáo bán hàng…
