Thiệt thòi cho người dân
UBND TPHCM vừa ký Quyết định 30/2017/QĐ-UBND, sửa đổi bảng giá đất chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8.2017, trong đó bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện. Tuy nhiên, một số khu vực “sốt đất” như Q.2, Q.9 hoặc Q.7 lại thấp hơn thị trường nhiều lần. Cụ thể, khi giá thị trường đã ở mức hơn 30 triệu đồng/m2, thì giá nhà nước đưa ra chỉ từ 5,2-15 triệu đồng/m2.
Đơn cử đường Võ Chí Công (Q.9) giá đất chỉ 4,2 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường ở mức hơn 15 triệu đồng/m2. Hay khu vực nội thành như Q.Phú Nhuận giá đất thị trường dao động khoảng 150-200 triệu/m2, song giá công bố theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND chỉ từ 13,8-30 triệu đồng/m2. Tương tự, tại khu vực Q.10, giá đất mới công bố cũng chỉ từ 22-23,4 triệu đồng/m2.
“Áp dụng theo bảng giá đất công bố, thì một căn nhà tại Q.10 có giá thị trường khoảng 190 triệu đồng/m2 nhưng giá đất “niêm yết” là 23,4 triệu đồng/m2; đồng nghĩa nếu khu vực đó đền bù giải toả, mở rộng đường giá đền bù mỗi mét chưa bằng 1/7 giá thị trường thì người dân sẽ rất thiệt thòi”, anh Nguyễn Hoàng - sinh sống tại khu vực Q.10 TPHCM - cho hay.
Theo đại diện Sở TNMT TPHCM, việc giá đất chính quyền đưa ra thấp hơn giá trị thực từ 30-50% là do dựa trên Luật Đất đai 2013 do Chính phủ ban hành; trong đó nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. UBND cấp tỉnh được điều chỉnh không quá 30% so với quy định. Việc giá đất nâng cao theo thị trường thì Bộ TNMT sẽ quyết định theo thẩm quyền.
Một chuyên gia kinh tế trong lĩnh vực BĐS đánh giá, mức giá đất công bố theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND có tăng nhẹ 20-25% nhưng chưa hợp lý vì giá đất đến nay cũng đã tăng khá nhiều. Đối với việc áp dụng hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất do Chính phủ ban hành) thì mức cao nhất cũng chỉ hơn 3 lần nên việc áp giá cũng không nhiều. Hệ luỵ của vấn đề này là khi doanh nghiệp đầu tư dự án, người dân không có cơ sở thẩm định giá đền bù, dễ gây bức xúc.
Doanh nghiệp cũng khổ
Quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay vô cùng phức tạp, nhiêu khê và không DN nào có thể biết trước chính xác số tiền sử dụng đất mà họ cần phải đóng là bao nhiêu. Và điều đáng nói ở đây là DN đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá thị trường, rồi lại đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì coi như mua đất đến hai lần. Trong khi Nhà nước chỉ khấu trừ chi phí theo bảng giá đất lại thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Ông Nguyễn Xuân Quang- Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nam Long - bức xúc, làm dự án lên tới hàng trăm tỉ, hàng ngàn tỉ đồng nhưng không thể biết trước tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu. Đây là một rủi ro vô cùng lớn và trên quốc tế chẳng ai làm như vậy cả. Với quy trình làm như hiện nay thì cho đến khi ra được quyết định giao đất và số tiền sử dụng đất sẽ phải nộp cần rất nhiều thời gian, làm lỡ cơ hội, chi phí tài chính rất lớn.
Cũng liên quan đến vấn đề tiền SDĐ, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng cần thay đổi cơ chế tính tiền SDĐ dự án. Ông dẫn chứng: Điều 112 của Luật Đất đai quy định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất…
Tuy nhiên, từ năm 2003 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TNMT điều chỉnh bảng giá đất; trong khi đó giá đất đã có nhiều biến động. “Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế khung giá đất và bảng giá đất hiện nay cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn” - ông Châu nhận xét.
