Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, từ quý IV/2022, rất nhiều doanh nghiệp và tập đoàn hạ giá bán BĐS từ 10-20%. Thậm chí, có dự án đã đưa ra chương trình chiết khấu từ 30-40%. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc bán cắt lỗ cũng diễn ra phổ biến.
Đơn cử, tại thị trường ven trung tâm Hà Nội, giá đất nền ở các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất đang ghi nhận mức giảm sâu. Tại huyện Hoài Đức, đất dịch vụ ở xã Di Trạch, Lai Xá, Kim Chung, Vân Canh…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời gian "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá 60-70 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5-7 triệu đồng/m2 so với thời gian đỉnh giá và đang ở mức 34-37 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường BĐS giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp hụt hơn vì thiếu vốn, việc giảm giá bán hay tăng chiết khấu được xem giải pháp cứu cánh nhằm kích cầu người mua, tăng thanh khoản.
Tuy nhiên, có phải mọi khách hàng, đặc biệt là người dân có nhu cầu ở thực đều dễ dàng tiếp cận? Và bản chất, giá nhà đã giảm về mức hợp lý hay chưa?.
Theo tìm hiểu của PV Lao Động, giá chung cư tại các dự án mới đang có nhiều chiết khấu nhưng để được áp dụng các chiết khấu cần rất nhiều điều kiện. Thậm chí, có những dự án khách hàng phải đóng tiền tươi từ 90-95% mới có cơ hội sở hữu.
Đơn cử như dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Quận Hoàng Mai). Theo đơn vị môi giới, để được chiết khấu trên 32%, khách hàng phải thanh toán luôn 95% giá trị căn hộ. Trong khi đó, giá căn hộ tại đây dao động từ 45-50 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí.
Như vậy, nếu có đủ tài chính để thanh toán giá căn hộ gần như chỉ trong một lần thì người mua sẽ được giảm giá lên tới 1 - 3 tỉ đồng tùy diện tích căn hộ. Tuy nhiên, đây là điều kiện mà không phải khách hàng nào cũng đáp ứng được.
Bên cạnh khó tiếp cận, nhiều quan điểm cho rằng, dù giá nhà có giảm nhưng vẫn chưa về mức hợp lý. Chỉ một số ít nhà đầu tư trên thị trường đang cắt lỗ đúng nghĩa do những nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, còn lại đa phần là đang “cắt lãi”.
Theo đó, việc hạ giá bán BĐS hiện nay mới chỉ hạ ở phần giá bán kỳ vọng của nhà đầu tư và doanh nghiệp chứ chưa phải hạ giá bán để đưa giá sản phẩm trở về giá trị thực. Đó là lý do đại bộ phận người dân vẫn không có khả năng sở hữu nhà ở.
Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, thị trường BĐS hiện tại có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm.
Khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp tung chiết khấu cao nhưng thực chất họ vẫn có lãi, bởi doanh nghiệp sẽ không bao giờ chịu bán lỗ mà chỉ giảm lãi.
Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills - khẳng định, rất nhiều dự án mặc dù có tốc độ bán hàng chậm, giao dịch khó khăn nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá bán. Bởi vì, nếu bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn gì.
"Vậy thì tại sao họ phải giảm giá trong khi đây có thể là nguồn thu cuối cùng của họ", bà Minh nói thêm.
