Nhà ở giá bình dân “biến mất”
Theo báo cáo thị trường nhà ở, bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không còn căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Ở khu vực Hà Nội, căn hộ có mức giá này chỉ còn tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm. Còn tại TPHCM hiếm dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2.
Hiện chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, có mức giá khoảng 30 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng/m2.
Còn theo báo cáo nghiên cứu thị trường quý I/2022 do một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức 45 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước. Trong khi đó, tại TPHCM, mặt bằng giá căn hộ ghi nhận được nâng lên với mức cao kỷ lục, lên đến 64 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý trước.
Tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung cầu vừa bị mất cân đối lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây. Nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% nguồn cung năm 2020 và hoàn toàn biến mất năm 2021 tại TPHCM.
Ngước nhìn giá nhà
Trong bối cảnh nguồn cung hạn hẹp thì giá bán nhà hiện nay ngay cả với dự án nhà ở xã hội cũng thật sự đang rời xa tầm tay của người lao động.
Đơn cử như tại TPHCM đang đẩy nhanh tiến độ thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, tổng quy mô 11.000 căn hộ trong năm 2022. Trong đó, có 4 dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thực hiện quy mô trên 3.300 căn, 6 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại với gần 6.000 căn thuộc các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7 và TP.Thủ Đức.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng, về giá bán thì hiện mỗi mét vuông nhà ở xã hội có giá 20-25 triệu đồng, tương đương 1-1,6 tỉ đồng/căn. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng và không quá 70% giá trị căn hộ, thời gian trả trong 15 năm.
Tuy nhiên, qua tham khảo ý kiến của nhiều người lao động thì mức giá nhà này khả năng họ chỉ có thể “ngước nhìn”.
Vợ chồng chị Hồng Nhân làm việc tại một công ty gia công ở Khu công nghiệp Tân Bình cho biết, với thu nhập của người lao động hiện nay để trang trải chi phí cuộc sống đã phải chắt chiu. Muốn mua nhà chỉ có thể để dành khoảng 20-25% thu nhập.
Hiện nay, thu nhập của người lao động không tăng, trong khi giá cả sinh hoạt liên tục đi lên, việc tích lũy mấy trăm triệu đồng để trả trước khoản mua nhà trả góp là bất khả thi.
Ngoài ra, để mua một căn hộ giá 1-1,6 tỉ đồng thì thời gian trả góp cần kéo dài hơn so với quy định là trong 15 năm. Chưa kể còn nhiều rào cản về các quy định để có thể đáp ứng hồ sơ mua nhà.
Nói về câu chuyện vì sao mặt bằng giá nhà ở xã hội tăng lên nhiều chủ đầu tư cho biết, câu chuyện thời gian thực hiện thủ tục pháp lý luôn là nỗi sợ, thậm chí cả dự án nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho hay, thời gian hoàn thiện pháp lý cho một dự án làm ở TPHCM phải mất trung bình khoảng gần 5 năm nếu thuận lợi, còn không thì mất nhiều hơn.
Đơn cử như doanh nghiệp của ông có thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TPHCM). Từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư, thì phải đến hơn 4 năm mới hoàn thành thủ tục pháp lý. Như vậy, nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay, thì doanh nghiệp phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó.
Chưa kể đến khi được cấp phép thì giá nguyên vật liệu đều tăng khiến chủ đầu tư phải tính toán lại. Chi phí này sẽ được cộng vào giá bán dự án nên giá nhà khó rẻ.
Cần nhiều giải pháp
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, ước tính hiện có rất nhiều người có thu nhập thấp và người có thu nhập trung bình thấp tại đô thị, có thể chiếm đến 1/4 số người trưởng thành thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, và cũng không đủ khả năng tài chính hoặc không có tài sản thế chấp để vay tín dụng mua nhà ở thương mại.
Luật Nhà ở hiện nay chưa quy định cụ thể cơ chế, chính sách hỗ trợ để khuyến khích, tạo điều kiện phát triển “nhà ở giá phù hợp thu nhập”, sản phẩm hướng đến người có thu nhập trung bình thấp và thấp tại đô thị. Do đó, cơ quan này kiến nghị xây dựng chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng ở mức độ phù hợp, có thể bằng 50% chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập” hướng đến giải quyết nhu cầu an cư cho người có thu nhập trung bình thấp và thấp ở đô thị.
Cụ thể, sản phẩm này có mức giá bán vào khoảng dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị đặc biệt gồm TPHCM và Hà Nội, dưới 23 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1 và dưới 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị còn lại để đáp ứng nhu cầu của người dân, đảm bảo an sinh xã hội cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và thấp ở đô thị.
Một số giải pháp được đưa ra bao gồm bổ sung thuế suất thuế giá trị gia tăng 7,5% đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 15% đối với nguồn thu của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh loại hình nhà ở này.
