Triển khai nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc vì hệ thống pháp luật chồng chéo

Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đồng bộ

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay, thị trường BĐS đang gặp nhiều vướng mắc. Theo đó, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và các đạo luật khác có liên quan chưa đồng bộ.

Trong đó, nổi bật là vấn đề về nhà ở xã hội. Một trong những nội dung sửa đổi, bổ sung đáng chú ý của Luật Nhà ở năm 2023 là Chương VI. Chính sách nhà ở xã hội (từ Điều 71 - Điều 111) quy định khá đầy đủ, toàn diện về chính sách nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, bao gồm phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; phát triển nhà ở lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Hy vọng với chính sách nhà ở xã hội được đề cập khá toàn diện của Luật Nhà ở năm 2023 khi triển khai thực thi sẽ tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về phân khúc nhà ở này trên thực tế. Tuy nhiên, những quy định này sẽ khó mang lại hiệu quả mong muốn nếu một số nội dung không được xử lý, hướng dẫn chi tiết.

Một trong những hình thức phát triển nhà ở xã hội được quy định tại Điều 80 của Luật Nhà ở năm 2023, theo đó: “Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê” (theo khoản 4).

Việc quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia vào phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động phù hợp với Điều 1 của Luật Công đoàn năm 2012 là người “… đại diện cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và những người lao động khác (sau đây gọi chung là người lao động), cùng với cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội chăm lo và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người lao động...”. Mặt khác, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có nguồn tài chính công đoàn nên có năng lực tài chính để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Với quy định này, hy vọng sẽ tạo thêm một kênh đầu tư vốn vào xây dựng các dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp nói chung và công nhân làm việc trong các khu công nghiệp; viên chức, lực lượng vũ trang thuộc “đối tượng làm công ăn lương”.

Dẫu vậy, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một tổ chức chính trị - xã hội mà không phải là doanh nghiệp, chủ đầu tư có chức năng kinh doanh BĐS. Nên quy định nêu trên chưa phù hợp với Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

Bởi lẽ, các Đạo luật này quy định doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có giấy phép đăng ký kinh doanh BĐS mới được tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS nói chung và nhà ở nói riêng.

Điều 83 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội; theo đó, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tham chiếu với Chương XIII. Chế độ sử dụng các loại đất (từ Điều 171 - Điều 222) của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là Điều 195. Về đất ở nông thôn, Điều 196. Về đất ở đô thị, Điều 197. Về đất xây dựng khu chung cư, Điều 198. Về sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn lại không quy định cụ thể về đất để phát triển nhà ở xã hội.

Sự chưa thống nhất trong quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội giữa Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 sẽ gây khó khăn cho quá trình triển khai thực hiện.

Đề xuất tháo gỡ, khắc phục những vướng mắc

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

Để triển khai thực hiện khoản 4 Điều 80 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê đảm bảo sự thống nhất, tương thích với quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

Các cơ quan hữu quan xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 về vấn đề này. Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn thông qua việc thành lập một doanh nghiệp trực thuộc có chức năng đầu tư, kinh doanh BĐS và có giấy phép đăng ký kinh doanh BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội ở các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 về quy hoạch sử dụng đất, về đất phát triển nhà ở xã hội trong nội dung quy định về đất ở tại Chương chế độ sử dụng các loại đất đảm bảo sự thống nhất với Điều 83 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội.