Bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn có thể "lũng đoạn" thị trường
Trao đổi với PV Báo Lao Động, Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý Bất động sản - cho rằng, thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất trước mắt nên để theo hướng khuyến khích, không bắt buộc.
“Nên để người dân tự mình lựa chọn có hay không việc theo mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Vì người dân có nhu cầu sẽ đến, không có nhu cầu thì có thể qua các kênh khác để giao dịch. Nếu giao dịch bắt buộc phải qua sàn thì có thể dẫn đến câu chuyện lũng đoạn thị trường. Giao dịch bắt buộc qua sàn sẽ tạo ra thế độc quyền, không còn tính lành mạnh.
Nếu giao dịch bắt buộc phải qua sàn thì các sàn sẽ có quyền lợi lớn và có thể cản trở quyền tự do kinh doanh của người dân. Ví dụ, người dân chỉ có một thửa đất muốn chuyển nhượng cho người thân hoặc bạn bè thân thiết. Hai bên đều hiểu rõ về bản chất lô đất. Nếu giao dịch bắt buộc qua sàn thì phải chuyển qua đơn vị thứ 3 xác minh sẽ khá bất cập. Nếu người mua và bán không biết nhau, không hiểu bản chất lô đất thì khi có bên thứ 3 sẽ có lợi về xác minh thông tin” - ông Đỉnh khẳng định.
Nên niêm yết thông tin qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất
Đồng tình với quan điểm không nên bắt buộc phải giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn, tuy nhiên TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế quốc dân - cho rằng nên niêm yết thông tin sản phẩm và kết quả giao dịch trên sàn để Nhà nước có cơ sở xác định dữ liệu thị trường.
“Hiện nay có thể áp dụng mô hình “niêm yết” thông tin nhưng không “bắt buộc” mua bán thông qua sàn. Mô hình này gồm những chủ thể gồm: bên bán, bên mua và bên trung gian (Ngân hàng, Sàn giao dịch, Nhà nước). Nhà nước đóng vai trò trung gian điều tiết thị trường, nên cần có những quy định cụ thể được luật hoá giữa các chủ thể.
Thứ nhất, bên bán có quyền bán trực tiếp cho khách hàng không cần thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên bán phải gửi thông tin sản phẩm đến cơ quan Nhà nước thẩm định pháp lý. Đồng thời sản phẩm cần được gửi đến sàn để niêm yết trên sàn.
Thứ hai, cơ quan Nhà nước phải có trách nhiệm thẩm định hồ sơ pháp lý của bên bán, đảm bảo các sản phẩm được bán ra thị trường đủ điều kiện pháp lý. Sau đó thông báo lại cho bên bán và sàn để niêm yết thông tin giao dịch trên thị trường. Làm như vậy mới tránh được rủi ro cho sàn và người mua.
Thứ ba, lúc này sàn theo dõi, diễn biến giá cả lên xuống của thị trường và báo cáo Nhà nước. Đồng thời hỗ trợ các bên giao dịch trong việc thanh toán, nộp thuế thông qua ngân hàng (không thanh toán bằng tiền mặt)… Nếu làm được như vậy thì có thể bỏ qua được khâu công chứng vì tính pháp lý sản phẩm bán đã được Nhà nước đảm bảo và sàn dựa vào đó để xác nhận theo” - ông Lượng chia sẻ với PV Báo Lao Động.
Theo TS Trần Xuân Lượng sàn có bản chất tốt, đóng vai trò quan trọng trong định giá đất. Tuy nhiên nếu sàn được “sinh ra” nhưng không được đào tạo và quản lý chặt chẽ sẽ xảy ra những trường hợp xấu về lũng đoạn. Chính vì vậy, niêm yết qua sàn cần có sự quản lý, thẩm định chặt chẽ từ Nhà nước và các bên trung gian để xây dựng được cơ sở dữ liệu và chỉ số giá thị trường. Từ những yếu tố này mới có thể định giá, tính thuế, đền bù sát với thị trường. Nhà nước thu được ngân sách, có cơ sở đưa ra những chính sách để điều tiết thị trường.
