Theo dự thảo Chương trình phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2021-2030, TPHCM đang khẩn trương trình các đơn vị để thẩm định và trình Hội đồng nhân dân TPHCM thông qua sẽ giải quyết được chỗ ở cho 511.141 công nhân, người lao động, trong đó nhà ở xã hội chiếm 57.332 căn, tương ứng 175.144 chỗ ở. Riêng trong giai đoạn 2021-2025, TPHCM phấn đấu phát triển 366.510 căn nhà (khoảng 50 triệu m² sàn, trong đó, nhà ở xã hội chiếm 50%, khoảng 2,5 triệu m² sàn).
Ngoài ra, để phục vụ nhà ở cho công nhân, người lao động trên địa bàn, TPHCM sẽ phát triển thêm 612.000 m² sàn nhà ở. Như vậy, thành phố cần rà soát 23 dự án có quỹ đất để điều tiết xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất ở các quận huyện ngoại thành gần các khu công nghiệp, khu chế xuất để điều chỉnh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động.
Trên thực tế, quỹ đất là yếu tố quan trọng để tạo lập dự án nhà ở. Tuy nhiên, quỹ đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, giá đền bù lại khá cao, rất khó để làm được nhà ở có giá bán thấp. Nếu để các doanh nghiệp tự đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian và việc này khó thực hiện được. Do đó, nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills phân tích, câu chuyện đặt ra hiện tại ở Thành phố Hồ Chí Minh là quỹ đất ở trung tâm quận 1, quận 3, quận 7 không còn. Do vậy, cần cân nhắc hai phương án. Có thể theo hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giá rẻ. Hoặc có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp.
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty đầu tư BĐS Trường Phát, để giải quyết bài toán nhà ở xã hội cho người lao động cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, xác định được khu vực nào nên xây dựng dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là các dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được cụ thể việc thực hiện sẽ rất nhanh chóng. Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội.
Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, ông Khương cho biết thêm, giả định khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi vậy, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua. Nhưng các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi. Do đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm.
