Một số chuyên gia cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ là một bước lùi, càng gây khó cho thị trường bất động sản.
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là chủ đề thu hút nhiều ý kiến trong thời gian qua.
So với quy định hiện hành, các dự thảo trên đã loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất.
Lý giải điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đơn vị soạn thảo) cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
Tuy nhiên, ở góc độ khác, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu bỏ phương pháp này thì việc định giá đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Trong Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khai thông dự án”, do Báo Đầu tư tổ chức chiều 27.7, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội khẳng định: Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản. Đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan.
Vị này nói rằng, cơ quan soạn thảo đưa ra lý do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này là chưa thuyết phục. Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.
Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills Thành phố Hồ Chí Minh phân tích, phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng.
TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành bất động sản (Đại học Kinh tế Quốc dân) - cho biết, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức để phục hồi. Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là công tác định giá đất.
Theo TS Lượng, công tác định giá đất ở nhiều địa phương gặp khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.
“Trước đây, việc định giá đất sẽ dựa vào 5 phương pháp, so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp định giá đất này về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế”, TS Lượng nói.
Ngoài ra, TS Trần Xuân Lượng cho rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.
Ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển.
Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.
Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế.
