"Lách luật" thông qua hình thức lập vi bằng
Sắp tới con gái vào đại học nên gia đình chị Nguyễn Thị Hường (Vân Đồn, Quảng Ninh) có nhu cầu chuyển nhà lên Hà Nội để thuận tiện cho việc đi lại. Tài chính không dư dả nên chị Hường quyết định mua nhà ở xã hội cũ để có giá tốt.
"2 tháng chật vật tìm nhà, tôi nhận ra mặc dù NOXH đã qua sử dụng nhưng giá bán không hề thấp. Ngoài ra, có rất nhiều chủ nhà chưa sử dụng đủ 5 năm đã rao bán NOXH. Sau khi tìm kiếm, tôi ưng ý một căn hộ tại dự án NOXH Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm).
Căn hộ này rộng 66m2 gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm được chủ nhà rao bán giá hơn 2 tỉ thông qua hình thức lập vi bằng, sau 2 năm đủ điều kiện sẽ làm chuyển nhượng. Mặc dù căn hộ này phù hợp với tài chính của gia đình nhưng tôi băn khoăn khi chưa được chuyển nhượng, chỉ mua bán thông qua vi bằng sẽ có nhiều rủi ro" - chị Hường nói với PV Báo Lao Động.
Vào vai một người đang tìm mua NOXH cũ, PV Báo Lao Động được môi giới N.V.C tư vấn về một căn hộ tại dự án NOXH Ecohome 3. Theo môi giới, chủ nhà đang cần tiền nên đang muốn bán nhanh với giá 2,3 tỉ cho căn hộ rộng 70m2. Nếu thiện chí, chủ nhà sẽ giảm 50 triệu đồng để gia lộc và chịu chi phí chuyển nhượng. Tuy nhiên, môi giới này cho biết căn hộ vẫn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên hai bên sẽ lập vi bằng thay cho hợp đồng mua bán.
"Căn hộ này được chủ nhà mua từ năm 2021, đã đóng đầy đủ tiền cho chủ đầu tư. Căn hộ đã có sổ, đến năm 2025 có thể làm thủ tục chuyển nhượng. Thời điểm hiện tại, nếu mua thì 2 bên sẽ "lách luật" thông qua việc lập vi bằng. Để chắc chắn hơn, tránh trường hợp xấu nhất thì có thể thêm thủ tục thừa kế từ chủ nhà.
Thực tế các căn hộ ở đây, chủ nhà chưa ở đủ 5 năm. Nhà nước chưa cho phép mua bán khi không đủ điều kiện nên bắt buộc phải "lách luật" bằng cách này" - môi giới nói.
Chia sẻ với PV Báo Lao Động, chị P.T.M - môi giới nhà đất ở Hà Nội cho biết hiện nay chị đang được nhiều chủ nhà gửi bán NOXH cũ khi chưa sử dụng được 5 năm. Theo chị M, hình thức mua bán NOXH khi chưa đủ điều kiện thông qua vi bằng tiềm ẩn rủi ro nhưng nhiều người mua vẫn ngầm chấp nhận vì giá thành thấp hơn chung cư thương mại và nhà đất.
Theo khảo sát của Báo Lao Động, thông qua các trang web mua bán nhà đất, hiện nay nhiều dự án NOXH mở bán chưa được 5 năm nhưng đã được chủ nhà rao bán thông qua hình thức lập vi bằng. Một số dự án như nhà ở xã hội HH1 FLC Đại Mỗ, dự án nhà ở xã hội ECOHOME 3, dự án NOXH 987 Tam Trinh...
Nguy cơ trắng tay nếu không cẩn trọng về pháp lý
Tình trạng mua bán NOXH cũ thông qua lập vi bằng khi chưa sử dụng tối thiểu 5 năm không phải tình trạng hiếm gặp hiện nay. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Đồng thời, khi mua bán NOXH cũ chưa đủ điều kiện thông qua vi bằng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội - cho rằng nhiều người nghĩ rằng có thể "lách luật" để bán hoặc chuyển nhượng NOXH dưới một trong các hình thức: Lập vi bằng, lập giấy ủy quyền định đoạt, di chúc... Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật những hình thức trên không thể thay thế hợp đồng mua bán.
"Khi người bán vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở là “không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán” thì hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Mua lại NOXH khi chưa đủ điều kiện có thể bị nhà nước hoặc chủ đầu tư thu hồi nhà ở xã hội đã bán, còn lại việc tranh chấp là của các bên.
Ngoài ra, bên mua có thể mất thêm một khoản tiền khi hết thời hạn 5 năm mà bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hoặc khi người bán chết thì giấy ủy quyền định đoạt không có hiệu lực. Khi thực hiện di chúc, thủ tục chia di sản phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro" - ông Dũng cho hay.
Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, khi mua nhà ở xã hội cũ, người mua cần cẩn trọng và kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý.
"Thứ nhất, lưu ý về thời gian chủ cũ NOXH ký hợp đồng mua bán phải đủ thời gian tối thiểu 5 năm. Thứ hai, cần xác nhận người mua có thuộc đối tượng mua NOXH hay không. Thứ ba, xác nhận người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ tư, không nên mua bán, nhận chuyển nhượng NOXH khi chưa đủ điều kiện dưới hình thức lập vi bằng, giấy ủy quyền định đoạt, di chúc" - ông Dũng nói.
