Theo đó, ngày 24.7.2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật KDBDS (sau đây gọi tắt là Nghị định 96/2024).
Trao đổi với PV Báo Lao Động, luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, nghị định 96/2024 có những điểm mới quan trọng, tác động đến thị trường bất động sản (bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản).
Đơn cử, khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản, yêu cầu về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư với mỗi dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên như quy định tại Điều 9 khoản 2 điểm (c) Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Việc xác định vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được dựa trên kết quả báo cáo tài chính hoặc báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã kiểm toán với doanh nghiệp hoạt động trên 12 tháng; nếu doanh nghiệp chưa hoạt động đủ 12 tháng thì xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp (Điều 6 Nghị định 96/2024).
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, bên cạnh quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp như mục (i) nêu trên, một điểm mới rất đáng lưu ý được quy định tại Điều 5 Nghị định 96/2024 về tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (nôm na gọi là vốn vay) trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Theo đó, doanh nghiệp vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì tổng dư nợ vay (tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp) và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó. Tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, vốn trái phiếu không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
"Quy định trên góp phần hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản huy động vốn (qua kênh tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp) vượt quá mức quy định và sử vốn vay để đầu tư vào các dự án khác hoặc mục đích khác như đã từng diễn ra trước đây" - luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định.
