Tập trung gỡ điểm nghẽn pháp lý
Theo tìm hiểu của PV Lao Động, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài được cho là nguyên nhân khiến hàng trăm dự án xây dựng gần đây không được phê duyệt, gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng lớn đến phương án tài chính của các chủ đầu tư.
PGS-TS Phạm Thế Anh - Giảng viên kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - nhấn mạnh, việc tập trung vào giải quyết vấn đề pháp lý chính là điểm mấu chốt sẽ giúp thị trường BĐS tháo gỡ khó khăn. Đây là vấn đề quan trọng nhất vì trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động bán lẻ hay M&A bán buôn BĐS chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án.
Cũng theo chuyên gia, những căng thẳng về tỉ giá hối đoái đã giảm mạnh, vì vậy cần tập trung cho thanh khoản và hạ lãi suất, giúp doanh nghiệp BĐS "dễ thở" hơn thời gian tới. Khi hạ lãi suất thì kênh đầu tư chứng khoán hay BĐS đương nhiên sẽ hấp dẫn và người có nhu cầu mua nhà để ở cũng sẽ dễ dàng hơn.
"Với mặt bằng lãi suất cao, doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc vốn vay ngân hàng rất lớn sẽ làm đóng băng tất cả các thị trường, không chỉ thị trường BĐS mà còn làm sức khỏe của nền kinh tế sẽ yếu đi" - PGS-TS Phạm Thế Anh đề cập.
Vực dậy thị trường bất động sản
Theo số liệu của FiinGroup, có đến hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành BĐS phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Đáng lưu ý, các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, doanh nghiệp BĐS buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3 - 5 năm, tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp.
Trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành BĐS sẽ lên tới khoảng 230,86 nghìn tỉ đồng (chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường). Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống cho thấy, nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.
Nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, doanh nghiệp BĐS đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng BĐS; tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu...
Theo ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng phòng Phân tích Tín dụng và Dịch vụ Tài chính xanh FiinRatings - khi lãi suất hạ nhiệt, kỳ vọng lợi tức cho người thuê nhà sẽ gia tăng và sẽ đến lúc một điểm trung hòa, giúp bức tranh của ngành BĐS có thể sáng sủa hơn. Cùng với đó, chắc chắn thị trường BĐS sẽ cần có sự hỗ trợ rất cấp thiết đến từ chính sách của cơ quan chức năng để từ đó có thể gỡ được những nút thắt quan trọng hiện nay.
Cụ thể ngay từ quý I/2023, một số ngân hàng đã tung ra gói tín dụng lãi suất ưu đãi, giúp đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh đã đem đến tín hiệu tích cực cho cộng đồng doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn để phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh.
Nhấn mạnh nguyên nhân BĐS khó giảm giá trong thời gian gần đây, chuyên gia chứng khoán Đào Phúc Tường phân tích, đa phần doanh nghiệp BĐS đều có nhà đầu tư ruột, 70% giá trị tài sản đảm bảo là của các doanh nghiệp BĐS, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty ở ngân hàng.
Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty BĐS này phải bổ sung tài sản đảm bảo. Đặc biệt, những dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty BĐS cũng không thể bán được.
