Sở Xây dựng TPHCM vừa có báo cáo số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn TPHCM quý IV/2023 cho thấy, trên địa bàn thành phố chỉ 4 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng cộng 3.772 căn nhà được đưa ra thị trường, tất cả là căn hộ chung cư và đều thuộc phân khúc cao cấp.
Tính cả năm 2023, TPHCM đã có 19 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Tổng cộng có 17.753 căn được đưa ra thị trường (gồm 16.500 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp có 11.334 căn và trung cấp có 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.
Chính vì vậy mà mặt bằng giá chung cư tại TPHCM ngay cả trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp đã thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, các dự án của chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng đều tăng giá 30-40%, thậm chí cao hơn so với thời điểm cách đây 3 năm xung quanh mức giá trung bình là không dưới 50 triệu đồng/m2.
Không quá khó để có thể đưa ra nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao bởi các chi phí liên quan tăng mạnh, từ chi phí tạo lập quỹ đất, giá vật liệu xây dựng, đến chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công… Đặc biệt, việc nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý trong thời gian dài khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao, nên doanh nghiệp rất khó giảm giá bán nhà, vì phải đảm bảo bài toán lợi nhuận.
Các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Trên thực tế, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, “thổi phồng” thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.
Để có thể kéo giảm giá nhà, và để người lao động có thu nhập thấp có thể có nhà ở, tất cả chỉ chờ vào việc cần cơ cấu lại các phân khúc. Một điều có thể được kỳ vọng đó là, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận xu hướng tái cấu trúc rõ ràng hơn khi các chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn vào thị trường.
Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital, với việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi chính thức được thông qua (có hiệu lực từ ngày 1.1.2025) đã xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền.
Trong đó, việc quy định các doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc 20% diện tích sàn nhà ở dự án để kinh doanh thương mại… đang mở ra cơ hội cho phân khúc này trở thành động lực phục hồi chính của thị trường bất động sản. Theo đó, "tình trạng lệch pha cung - cầu kỳ vọng được giảm bớt khi nguồn cung cho người có nhu cầu ở thực được tập trung phát triển hơn", TS Nguyễn Duy Phương nhận định.
