Đất nền phân lô có sốt sau khi các luật mới có hiệu lực?

Tuyết Lan |

Theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Đất nền phân lô có thể tăng giá do khan nguồn cung

Mới đây, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1.7.2024, thay vì ngày 1.1.2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.

Những quy định mới tại 3 bộ luật được các chuyên gia đánh giá sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Mặc dù có những tác động tích cực đến thị trường nhưng các chuyên gia dự báo, sau khi những bộ luật mới có hiệu lực có thể sẽ khiến đất nền phân lô tăng giá do khan nguồn cung.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam - cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Theo vị chuyên gia này, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng.

Trước đây, chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).

Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Đất nền đang trong giai đoạn điều chỉnh giá bán

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là phân khúc ưu tiên trong “bộ sưu tập” bất động sản của giới đầu tư. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán.

“Thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Giá đất đang dần ổn định trở lại, chỉ tăng nhẹ 3 - 5%. Đây là điều trái ngược so với thời điểm quý I/2024, khi giá đất nhiều nơi tăng vọt 20 - 40%” - bà Miền chia sẻ.

Dù vậy, vị chuyên gia đến từ VARS tin tưởng rằng, đất nền là phân khúc đáng đầu tư trong tương lai. Đặc biệt, dòng sản phẩm đất thổ cư có tầm giá 2 - 3 tỉ đồng vẫn sở hữu khả năng thanh khoản tốt.

Tuyết Lan
TIN LIÊN QUAN

Đất nền của huyện sắp lên quận ở Hà Nội vượt mốc 60 triệu đồng/m2

Thu Giang |

Sau khi có thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, nhiều lô đất nền ở huyện Đông Anh, Hoài Đức (TP Hà Nội) thời gian qua liên tục tăng cao, vượt mốc 60 triệu đồng/m2.

Đất nền làng quê đẩy giá 50 triệu đồng/m2, nhà đầu tư liên tục mua gom

Thu Giang |

Dù có giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2 thế nhưng nhiều lô đất nền ở huyện Đông Anh, Thanh Oai (Hà Nội) đang được nhà đầu tư quan tâm, ngày đêm mua gom.

Giá đất nền 2 huyện sắp lên quận ở Hà Nội vượt 100 triệu đồng/m2

Thu Giang |

Phân khúc đất nền ở các huyện Hoài Đức, Đông Anh (Hà Nội) thời gian qua được nhiều nhà đầu tư quan tâm dù đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Chăm lo cho người lao động bằng hành động thiết thực từ kinh phí công đoàn

Tuyết Lan |

Kinh phí công đoàn có vai trò đặc biệt quan trọng để chăm lo trực tiếp cho người lao động. Đây chính là nguồn lực để công đoàn cơ sở tổ chức các hoạt động thiết thực cả về vật chất và tinh thần cho người lao động.

Kiểm tra hoạt động bán chui vàng miếng ở Lạng Sơn sau phản ánh của Lao Động

NHÓM PV |

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh Lạng Sơn gửi văn bản hỏa tốc giấy mời họp với đại diện lãnh đạo các sở, ngành liên quan để trao đổi các biện pháp xử lý trước thông tin phản ánh của Báo Lao Động về hoạt động bán chui vàng miếng trên địa bàn tỉnh này.

Bất chấp mạng sống, đua nhau vớt củi giữa nước lũ cuồn cuộn ở Điện Biên

NHÓM PV |

Mưa lớn kéo dài khiến nước lũ dâng cao, rất nhiều người dân tại Điện Biên đã bất chấp nguy hiểm để vớt củi trên dòng nước đục ngàu, cuồn cuộn.

Thủy điện ở Hòa Bình xả lũ không thông báo, nhiều du khách suýt bị cuốn trôi

Minh Chuyên |

Hòa Bình - Phản ánh đến Báo Lao Động, người dân, du khách bức xúc vì cho rằng Thủy điện Suối Mu (xã Tự Do, huyện Lạc Sơn) xả lũ mà không thông báo khiến nhiều người suýt bị lũ cuốn trôi.

Bổ sung một dự án hơn 4ha vào kế hoạch sử dụng đất năm 2024 của quận Tây Hồ

KHÁNH AN |

Hà Nội bổ sung dự án xây dựng hạ tầng khu nhà ở, đất ở đối với cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước với diện tích 4,006ha vào kế hoạch sử dụng đất năm 2024 quận Tây Hồ.

Đất nền của huyện sắp lên quận ở Hà Nội vượt mốc 60 triệu đồng/m2

Thu Giang |

Sau khi có thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, nhiều lô đất nền ở huyện Đông Anh, Hoài Đức (TP Hà Nội) thời gian qua liên tục tăng cao, vượt mốc 60 triệu đồng/m2.

Đất nền làng quê đẩy giá 50 triệu đồng/m2, nhà đầu tư liên tục mua gom

Thu Giang |

Dù có giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2 thế nhưng nhiều lô đất nền ở huyện Đông Anh, Thanh Oai (Hà Nội) đang được nhà đầu tư quan tâm, ngày đêm mua gom.

Giá đất nền 2 huyện sắp lên quận ở Hà Nội vượt 100 triệu đồng/m2

Thu Giang |

Phân khúc đất nền ở các huyện Hoài Đức, Đông Anh (Hà Nội) thời gian qua được nhiều nhà đầu tư quan tâm dù đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.