Đất nông nghiệp giá trị thấp biến thành đất ở, đất dịch vụ giá trị cao gấp cả chục lần, trăm lần
Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 21.6, Đại biểu Quốc hội Trần Văn Khải – Uỷ viên thường trực Uỷ ban Khoa học - Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho biết, đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia.
Do vậy, để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.
Theo ông, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn.
Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ, rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp. Điều này tiềm ẩn nhiều bất công xã hội.
Đại biểu Khải cho rằng, đất đai thuộc “sở hữu toàn dân”, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị.
Chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau.
Do vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật nêu bốn nguyên tắc định giá đất, gồm a,b,c,d. Đại biểu Trần Văn Khải băn khoăn với các quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế.
Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó.
Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
Do vậy, ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” bảo đảm thực sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18.
Tại khoản 4 Điều 158 dự thảo Luật quy định các phương pháp xác định giá đất, trong đó nêu 4 phương pháp. Ông cho rằng dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng, Nếu áp dụng 04 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 04 giá khác nhau.
"Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này.
Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay”, ông nói.
Khảo sát giá thị trường trước khi có dự án
Góp ý việc thu hồi đất nông nghiệp xong đền bù bằng nhà ở, Đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) cho biết, chúng ta chưa quan tâm đến sinh kế của người dân bị ảnh hưởng. Bởi khi người dân mất đất nông nghiệp thì đồng nghĩa với việc mất sinh kế, cuộc sống bị ảnh hưởng.
Về việc xác định giá thị trường, ông Huân cho rằng, rất khó xác định vì chúng ta chưa đưa ra một quy trình xác định giá thị trường, chưa có trình tự về lập báo cáo tái định cư.
Nếu báo cáo tái định cư được lập trước, cùng với báo cáo khả thi thì sẽ xác định được cách tiếp cận giá thị trường được nêu trong Nghị quyết 18. Trong đó tiếp cận theo giá thị trường chứ không hiểu theo nghĩa đền bù tại thời điểm thị trường ở lúc người dân nhận tiền đền bù.
Theo ông Huân, chúng ta có thể khảo sát giá thị trường trước khi có dự án. Nếu để dự án hình thành rồi mới đền bù sẽ gây ra nhiều kiện tụng. Người dân, cử tri cũng cần được truyền thông để hiểu giá nhận đền bù là giá tại thời điểm trước đó, trước khi hình thành dự án.
Giá thị trường này sẽ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nó chính là cơ sở pháp lý để đền bù cho người dân. Nếu không quy định rõ sẽ gây lúng túng trong xác định giá đền bù theo cơ chế giá thị trường cũng như xác định cuộc sống thế nào là tốt hơn.
