Chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014
* Đất chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN)
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
- Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1.1.2008.
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 1.1.2008 đến trước ngày 1.7.2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp GCN nếu đủ điều kiện.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều nơi yêu cầu cấp cho chủ đầu tiên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại; khi theo cách này thì dễ xảy ra tranh chấp nếu người đầu tiên đứng tên GCN nhưng không chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất, nhất là khi đất tăng giá lên nhiều lần.
Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 2 vấn đề sau để được cấp GCN:
- Điều kiện cấp giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp GCN.
* Đất đã được cấp giấy chứng nhận
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 nếu thửa đất đã được cấp GCN mà người đang sử dụng chỉ có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để có GCN mới đứng tên mình:
* Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp GCN đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao GCN cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 1 bộ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
- Nộp hồ sơ.
- Tiếp nhận hồ sơ.
- Giải quyết.
Chuyển nhượng từ ngày 1.7.2014 đến nay
Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa hoàn tất.
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa sang tên mà chỉ chuyển nhượng trên thực tế thì giải quyết theo 2 cách sau:
- Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Người đang sử dụng đất liên hệ với với đang đứng tên trên GCN để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
