Theo thống kê sơ bộ, hiện cả nước có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Riêng Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ…
Mặc dù đã có cơ chế cấp sổ đỏ cho chung cư mini, tuy nhiên các chủ sở hữu các căn hộ chung cư mini từ trước tới nay rất khó xin cấp được “sổ hồng”, thậm chí việc đề xuất cũng khó khả thi. Bởi, hầu hết các chung cư mini tại Hà Nội đều có sai phạm trong xây dựng, phổ biến nhất là xây dựng quá mật độ, xây vượt nhiều tầng so với giấy phép, hoặc có một số sai phạm trong thiết kế...
Cùng đó, hệ thống phòng cháy, chữa cháy trong chung cư mini đều thiếu và yếu, mặc dù đã “nâng cấp” sau các vụ cháy gần đây nhưng chỉ là “chắp vá”, không đảm bảo an toàn.
Với những vi phạm này, kể cả sau ngày 1.8 - thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư mini không nên hy vọng được cấp sổ hồng.
Những dự án về sau có thể dựa vào các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 để phát triển các dòng nhà ở có giá cả phải chăng, chất lượng đảm bảo, được cơ quan quản lý về xây dựng và địa phương chấp thuận đưa vào sử dụng và cấp sổ hồng. Các quy định mới cũng “khai sinh” ra dòng sản phẩm mới, từ đó tạo thêm nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Trao đổi với PV Báo Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, sự phát triển của bất động sản trong đó có phân khúc nhà chung cư mini phát triển rất mạnh vì đánh đúng vào nhu cầu của người làm công ăn lương, thu nhập thấp.
Nhưng nhà chung cư mini phần lớn không an toàn về cháy nổ, an ninh trật tự và các điều kiện hạ tầng thấp, nhiều nhà không thể lắp điều hòa vì quá tải...
“Về lâu dài phải đẩy mạnh nhà ở xã hội, những dự án này được cấp có thẩm quyền phê duyệt nên đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, phòng chống cháy nổ và an ninh…”, ông Điệp cho hay.
Theo quy định mới, muốn xây dựng chung cư mini để bán, để cho thuê mua với quy mô trên 20 căn, cá nhân phải thành lập một doanh nghiệp bất động sản, phải chuyển quyền sử dụng đất thành vốn và tài sản của công ty và phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở chung cư.
Theo luật sư Nguyễn Đức Toàn – Giám đốc Cty Luật Vimax Châu Á, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8 được đánh giá là đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư mini, tức là loại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê.
Tuy nhiên, người mua nhà cần phải hiểu rõ về Luật Thủ đô, điều kiện nhà ở có diện tích có đủ điều kiện hay không. Việc pháp luật cho phép chung cư mini hợp pháp nhưng cần có nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể, nếu nhà ở xây lên để xây dựng sở hữu riêng của từng người thì phải căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản, theo trình tự quy hoạch, giấy phép đầu tư…
Để đảm bảo độ an toàn về mặt pháp lý cũng như quyền lợi của mình, luật sư khuyến cáo khi mua căn hộ chung cư mini, người dân nên thận trọng, xem xét đầy đủ, toàn diện công trình, từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư, hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật. Tránh tình trạng mua phải những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép, bởi sẽ rất khó để được cấp sổ.
Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải "nằm lòng" để đảm bảo quyền lợi của mình.
