Nhà ở vừa túi tiền sẽ là sản phẩm chủ đạo

Xu hướng điều chỉnh để giảm lệch pha

Tính từ cuối năm 2013 đến nay, 2015 chính là năm mà thị trường bất động sản TP HCM đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, bước sang năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, xảy ra hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong khi thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tồn kho bất động sản đang ở mức 5.954 tỉ đồng, giảm 4.153 tỉ đồng so với năm 2015. Báo cáo năm 2016 và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 của HoREA cho thấy, năm vừa qua trên địa bàn thành phố đã có thêm khoảng 30.000 sản phẩm nhà ở. Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 29.017 căn nhà (27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng). Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; 16.750 căn hộ trung cấp, chiếm 60,3%; và 5.412 căn hộ bình dân, chiếm 21,6%.
Mới đây, theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE, thị trường bất động sản TPHCM sẽ có 43.861 căn hộ dự kiến được mở bán trong năm 2017, trong đó phân khúc bình dân chiếm khoảng 40%, cao hơn hẳn so với năm 2016, chỉ đạt 37.419 căn. Xét về cơ cấu sản phẩm được chào bán, sẽ có hơn 13.000 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, 1.627 căn hộ hạng sang. Còn lại sẽ là thị phần bình dân và trung cấp, với 40% tổng số căn chào bán mới thuộc phân khúc này (giá khoảng 800 USD/m2). Chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh đang tích cực điều chỉnh dự án sao cho phù hợp với xu hướng thị trường, đáng chú ý là dự án nhà bình dân của VinGroup giúp tăng nguồn cung đáng kể.
Trong năm 2016, thị trường đã bắt đầu điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng, với một tỷ lệ lớn hơn các căn hộ trung cấp được mở bán (48% năm 2016 so với 40% năm 2015) và một tỷ lệ thấp hơn ở phân khúc cao cấp (30% năm 2016 so với 38% năm 2015). Thị phần trung cấp đã tiến triển khá tốt trong năm nay, với hơn 15.000 căn bán ra, chiếm hơn 40% tổng số căn đã bán.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định sắp tới sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thấp. Ông nói: “Trước đây các doanh nghiệp chuộng đầu tư bất động sản cao cấp vì tỷ suất lợi nhuận cao, tiện cho việc xây dựng thương hiệu. Nhưng bây giờ là thời điểm của bất động sản phục vụ nhu cầu thực và các doanh nghiệp chuyển hướng là điều nên làm. Đây cũng là yếu tố giúp cân bằng cung - cầu của thị trường”.
Phân tích về sức tiêu thụ của thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cho biết, trong giai đoạn 2017-2019, thị trường sẽ duy trì tỷ lệ hấp thụ cao. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân, vốn dao động trong khoảng 40-50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017. Phân khúc hạng sang cũng được dự báo sẽ đạt tỷ lệ hấp thu cao ở trên mức 50%.
“Quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm cho các dự án dân cư là một yếu tố quan trọng tăng cường sự hấp dẫn của phân khúc này. Giá của các dự án hạng sang tại TPHCM hiện vẫn còn thấp so với các thành phố khác trong khu vực, do vậy phân khúc này sẽ còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước cũng như khách nước ngoài, đặc biệt khi quyền sở hữu nhà tại Việt Nam đã được nới lỏng đáng kể trong năm 2015 cho người nước ngoài”, bà Dung lý giải.

“Điểm nóng” khu Đông

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến đến năm 2017, nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Tương tự, tổng diện tích sàn xây dựng các trung tâm thương mại dự kiến sẽ tăng 10% tại quận 2 trong vòng 3 năm tới. Có thể nói, từ năm 2015 đến nay, khu Đông Sài Gòn được xem là một điểm nóng trên bản đồ khi mà khu vực này đã đón nhận dòng vốn đầu tư khoảng hơn 1 tỷ USD, kéo theo đó hàng trăm dự án BĐS lớn nhỏ đã cùng nhau chạy đua triển khai.
Đánh giá về tiềm năng thị trường BĐS tại khu Đông Sài Gòn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) nhận định: “Sở dĩ khu Đông phát triển mạnh không chỉ đơn thuần là nhờ khu đô thị Thủ Thiêm đang ngày càng định hình là trung tâm mới của TPHCM, mà là nhờ mạng lưới giao thông của khu vực này đang được nới rộng và hoàn thiện”.
Về giao thông liên vùng, theo quy hoạch đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt, TPHCM sẽ xây dựng, hoàn thiện 5 trục cao tốc lớn gồm: Cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây dài 55 km; cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành dài khoảng 69 km; cao tốc TPHCM - Mộc Bài dài 55 km; cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 58 km và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài 76 km. Bên cạnh đó, TP HCM cũng cho xây dựng khép kín đường Vành đai 2 với chiều dài khoảng 64 km; đường Vành đai 3 dài 89 km; đường Vành đai 4 dài 198 km; hệ thống đường trên cao gồm 5 tuyến với tổng chiều dài 70,7 km. Xây dựng mới 34 cầu, 1 hầm vượt sông, trong đó có 9 cầu qua sông Đồng Nai, 14 cầu và 1 hầm qua sông Sài Gòn.
Một công trình quan trọng khác góp phần tạo ra cơn sốt bất động sản khu Đông chính là Công trình nút giao Mỹ Thủy (quận 2) được khởi công vào tháng 6.2016. Với tổng đầu tư gần 840 tỷ đồng dự án sẽ bao gồm cầu vượt 4 làn xe theo hướng đường Vành đai 2; hầm chui theo hướng rẽ trái từ Vành Đai 2 đi Cát Lái; xây cầu Kỳ Hà 3; các nhánh đường bờ tả và bờ hữu rạch Mỹ Thủy.
Các chuyên gia cũng đánh giá việc giải quyết được bài toán giao thông đã khơi thông dòng chảy bất động sản khu Đông Sài Gòn. Trong khi quỹ đất và nguồn cung trong trung tâm TPHCM đang cạn kiệt và có giá thành rất cao, thì hiện nay xu hướng của người mua đang đổ bộ về các vùng ven, trong đó khu Đông đang là tâm điểm của các nhà đầu tư. Với số vốn đầu tư lớn để nâng cấp hạ tầng, quỹ đất sạch, giá cả hợp lý cùng các dự án của những chủ đầu tư uy tín, quận 2 và quận 9 đang chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của giới đầu tư bất động sản, tạo nên những cơn “sóng” giao dịch ở hầu hết các phân khúc.
Theo ghi nhận, các dự án bất động sản tại quận 2 đều chạy dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội, còn tại quận 9 chủ yếu đều tập trung dọc tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, kéo dài khoảng 10km đến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và kết thúc ở đầu đường Nguyễn Duy Trinh. Trong đó, có sự góp mặt của nhiều đại dự án lớn của các chủ đầu tư như Kiến Á, Him Lam Land, Khang Điền, Novaland, Sơn Kim Land...