Rầm rộ chuyển nhượng
Sau hàng loạt thương vụ M&A thành công, ngày 12.3, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) công bố đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa – quận 7, TPHCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng. Trong đó, giai đoạn 1, An Gia Investment đã mua lại 2 block vào tháng 3.2015; giai đoạn 2 tiến hành mua lại 5 block tiếp theo. Đây cũng là dự án thứ 6 được doanh nghiệp này thực hiện theo hình thức M&A trong thời gian qua.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment, sau khi mua lại dự án, công ty sẽ khai thác triệt để những lợi thế của vị trí, cải tiến thiết kế, gia tăng thêm tiện ích, điều chỉnh mức giá, đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả. Hiện 2 trong số 7 block này đã được chủ đầu tư mới xây dựng chuẩn bị giao nhà cho khách hàng. 7 block này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỉ đồng. Để mua dự án này, An Gia Investment đã có sự hậu thuẫn mạnh mẽ từ phía đối tác là Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản), quỹ chiếm 50% vốn tại các dự án mà An Gia Investment mua lại.
“Dự án này đã bị trùm mền gần 10 năm nay, khi vào tay chúng tôi thì chỉ trong vài tháng, 90% trên tổng số 800 căn hộ đã được bán sạch. Hiện tại cả 2 dự án đã hoàn thành cất nóc vượt tiến độ và sẽ hoàn tất bàn giao nhà vào cuối năm 2017. Trước đó công ty cũng đã mua lại 5 dự án đang trùm mền khác giúp cho những dự án này hồi sinh. Các dự án này hiện đang được xây dựng, có dự án đã giao nhà. Gần đây nhất An Gia Investment đã bắt tay với Công ty Phát Đạt tái khởi động dự án River City quy mô 11,25 ha sau một thời gian dài trùm mền. Sau một thời gian ngắn đã có 1.500 căn hộ được bán và dự án cũng đang thi công đúng tiến độ, dự kiến bàn giao vào năm 2019. Trong năm nay công ty sẽ tiếp tục mua 5 - 10 dự án dạng này cho kế hoạch phát triển trong 2 năm tới”, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia Investment, cho hay.
Nhiều doanh nghiệp nội có tiềm lực khác cũng không ngại đi thâu tóm dự án chết. Mỗi đơn vị lựa chọn một phân khúc để phát triển, nhưng “thuật toán” duy nhất cũng là M&A càng nhanh càng tốt. Không riêng gì An Gia Investment, thời gian qua hàng loạt doanh nghiệp (DN) khác như Novaland, Hưng Thịnh, Sacomreal, Hưng Lộc Phát, Vietcomreal, Đất Xanh... cũng đã vào cuộc mua lại các dự án “chết” để khởi động trở lại.
Như Tập đoàn Novaland từ năm 2013 đến nay đã mua lại gần 100 dự án được liệt vào diện chết từ các DN khác. Tới nay, 60 dự án trong số này đã và đang được xây dựng. Tung ra chiến lược đúng thời điểm, doanh nghiệp này nhanh chóng nhân rộng quỹ đất lên gấp 10 lần (từ 4 lên 40 dự án) sau 3 năm. Mới đây, nhà đầu tư BĐS lớn thứ 2 thị trường này đã nhận chuyển nhượng dự án 30 ha từ VinaCapital ở quận 2, TP.HCM. Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, chủ trương của doanh nghiệp là mua lại các dự án đã hoàn thành pháp lý, có thể triển khai xây dựng ngay nhằm giảm chi phí vốn, cạnh tranh tốt hơn.
Một nhà phát triển dự án khác là Hưng Thịnh Corp cũng mua lại nhiều dự án “chết”, để hồi sinh. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho biết công ty này đã mua lại gần 20 dự án, trong số này có 10 dự án đã xây dựng trở lại và mở bán ra ngoài thị trường, một số dự án sẽ được triển khai trong thời gian tới. Hiện công ty này vẫn đang tiếp tục đi “săn” các quỹ đất khác để làm “nguyên liệu” cho những năm tiếp theo. Đại diện của doanh nghiệp này tiết lộ chiến lược M&A không chỉ dừng lại ở thị trường căn hộ. Mới đây doanh nghiệp vừa nhận chuyển nhượng một quỹ đất khá lớn tại Cam Ranh (Khánh Hòa) để chuẩn bị lấn sân sang phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
Lời giải cho nợ xấu bất động sản
Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TPHCM thì trên địa bàn thành phố có gần 500 dự án đang tạm ngưng triển khai. Đây là một “tảng băng chìm” ẩn chứa nhiều nguy cơ. Tuy nhiên, đó cũng là “nguồn tài nguyên” lớn để M&A tiếp tục sôi động. Các nhà phát triển dự án bất động sản đều cho rằng, việc các DN lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là một bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm giảm bớt được chi phí và thời gian xây dựng dự án mới. Còn bên bán giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “ngắc ngoải” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho lớn có thể gây hiệu ứng xấu cho thị trường.
“Với việc mua lại các dự án loại này, DN tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền của, có thể đi tắt đón đầu. Ngoài ra, phần lớn các dự án bị “đứng” đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, cận kề trung tâm, có hạ tầng dân sinh phát triển, nên khi triển khai trở lại được khách hàng đón nhận. Do đó, những dự án này dù giá có thể đắt hơn, chi phí bỏ ra nhiều hơn so với việc phát triển các dự án mới nhưng bù lại DN sẽ chủ động kế hoạch kinh doanh, có thể làm nhanh khi thị trường đang phát triển tốt”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết.
Trong khi đó dưới góc nhìn của các nhà đầu tư ngoại thì việc bỏ tiền mua lại dự án chết là con đường hay nhất để tiếp cận với quỹ đất tại thị trường bất động sản Việt Nam vốn chưa thật sự minh bạch. Theo ông Masakazu Yamaguchi, Giám đốc Quỹ đầu tư Creed Group tại VN, hiện những chính sách về nhà đất tại VN đã được cải thiện, mở cửa thông thoáng hơn nhưng vẫn còn nhiêu khê, nhất là khâu mua đất, giải phóng mặt bằng.Thậm chí, một khu đất đã có sổ đỏ rồi nhưng cũng không thể nào biết chủ đất thật sự phía sau là ai. Nên một giải pháp tốt nhất, nhanh nhất để đầu tư bất động sản tại VN là mua lại những dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh rồi nhưng đang đóng băng do chủ đầu tư cũ không đủ năng lực triển khai”, ông Masakazu Yamaguchi nói.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, thời gian qua phần lớn các thương vụ mua bán dự án, DN đều do các công ty nội thực hiện với nhau. Cũng có thể coi như họ tự “cứu” nhau là chính chứ không phải từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng đang nắm giữ quỹ đất này.
“Chính phủ cần có cơ chế cởi mở hơn trong vấn đề cho chuyển nhượng dự án. Khi DN có sổ đỏ rồi, thậm chí đền bù xong nhưng không còn tiền làm các giai đoạn tiếp theo có thể chuyển nhượng lại cho DN có thực lực hơn triển khai, đưa đất vào lưu thông tránh tình trạng trùm mền gây lãng phí quỹ đất, phát sinh nợ xấu, tiền chôn vào đất. Nhiều nước trên thế giới có những công ty chuyên đi giải phóng mặt bằng, có công ty chuyên phát triển dự án chứ không cần phải làm từ A đến Z như ta hiện nay. Nếu làm được điều này sẽ hình thành nên các thị trường, các phân khúc trong lĩnh vực địa ốc khi có những công ty chỉ tập trung đi phát triển quỹ đất, có những công ty chỉ chuyên đi làm dự án”, ông Châu kiến nghị.
