Nhà ở xã hội vì xã hội bền vững

Từ nhà bán giá rẻ đến cho thuê hợp lí

Cuối thế kỉ 19, các thành phố công nghiệp có hàng triệu công nhân sống ngột ngạt trong môi trường ô nhiễm độc hại tại châu Âu và Pháp... và các chính khách, chủ doanh nghiệp cấp tiến, các nghệ sĩ, trí thức tiến bộ đã đặt ra 3 mục tiêu: Phát triển nhà ở cho công nhân; Thành lập công ty xây dựng nhà ở giá rẻ của Pháp (SFHBM); Quy hoạch các khu vực có thể kết hợp xây nhà ở giá rẻ và cải thiện chất lượng đô thị.

Sau thế chiến 2, tái thiết các thành phố đổ nát, nhu cầu nhà ở tăng vọt. Các thành phố không còn đủ chỗ xây nhà thấp tầng bán giá rẻ phải xây nhà ở cao tầng để dành đất cho không gian công cộng và giao thông. Từ năm 1949, mô hình “nhà ở giá rẻ” (HBM - Habitation Bon Marché) đổi tên thành “nhà ở giá thuê vừa phải” (HLM - Habitations a Loyer Modere) và phát triển cho đến ngày nay.

Tại các nước xã hội chủ nghĩa, phổ biến các khu nhà tập thể như hình ảnh biểu tượng tính ưu việt xã hội. Tuy vậy việc duy tu, sửa chữa những tổ hợp nhà ở khổng lồ ngày càng đòi hỏi chi phí lớn và khi kinh tế suy thoái hoặc biến đổi từ mô hình xã hội bao cấp sang thị trường, hoặc các thành phố mỏ hết tài nguyên/công nghiệp nặng không còn lợi thế... dẫn đến thất nghiệp quy mô lớn, phúc lợi suy giảm, bất ổn xã hội gia tăng thì các tổ hợp nhà ở “đô thị tươi sáng” cũng dần trở trành những “khu nhà xám”.

Nhiều khu nhà ở loại này đã bị dỡ bỏ để thay nhà tầng thấp hơn, kết hợp các tiện ích phạm vi gần, kết hợp khu nhà ở xã hội và nhà ở sở hữu tư nhân trong cùng một dự án, để có sự hoà nhập cảnh quan và xã hội.

Các khu nhà ở quy mô lớn của hàng chục nghìn người đã phải phá dỡ để thay thế mô hình mới được triển khai thành công do có sẵn nền tảng pháp lí đồng bộ, tài chính vững chắc. Nhà giá rẻ - HBM có quyền sở hữu tài sản nhà và đất khác với nhà cho thuê giá phải chăng - HLM. Chủ tài sản là các công ty đầu tư xây dựng nhà giá rẻ Pháp (SFHBM).

Công ty nhận những ưu đãi về đất đai, thuế khóa để xây nhà bán với giá rẻ hay cho thuê với giá vừa phải đã không ngừng tiến hóa mô hình hoạt động dựa trên bộ luật mang tên “Jules Siegfried” công bố tại Pháp năm 1894. Trong đó, định nghĩa đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở giá rẻ, các khung pháp lí cho phép các công ty xây nhà ở công nhân được đảm bảo để vay vốn quỹ tín dụng quốc gia. Mô hình “nhà ở giá thuê vừa phải” hoạt động trơn tru trước những biến động kinh tế - chính trị - xã hội.

Nhà ở xã hội tại Hà Nội 

Hà Nội cũng có nhiều mô hình nhà ở giá rẻ (bán và cho thuê). Điển hình là phong trào nhà Ánh Sáng do các kiến trúc sư (KTS) Việt Nam tốt nghiệp Mỹ thuật Đông Dương thực hiện tại bãi Phúc Xá và vận động mở rộng tới các khu vực đô thị và thôn quê (1938 - 1939).

Năm 1942, Văn phòng Nhà ở giá rẻ và Công ty Nhà ở giá rẻ ra đời. Một số dự án xây nhà giá rẻ để bán và cho thuê đã được phê duyệt. Tuy nhiên, thế chiến 2 lan rộng nên dừng lại. Trong bản đồ Quy hoạch Hà Nội công bố năm 1943 cho thấy, một khu đất rộng hàng chục héc ta tô màu với chú thích “xây dựng nhà ở cho Công nhân Hỏa xa”.

Sau tiếp quản Thủ đô (1954) nhiều khu nhà ở cho công nhân viên, quân đội, công an được xây dựng. Sau chiến tranh phá hoại (1965 - 1972) các khu nhà lắp ghép cao 5 tằng theo mô hình Xô-viết xây dựng quy mô lớn: hàng triệu m2 nhà ở cho cán bộ, công nhân được thuê giá rẻ. Sau hàng chục năm sử dụng các ngôi nhà xây với chất lượng kém, tiện nghi tối thiểu đã hư hỏng, xuống cấp... nhà nước bán cho những người ở thuê giá rẻ để họ tự quản lí.

Năm 2003, Hà Nội lập kế hoạch cải tạo 1.500 chung cư cao tầng nguy hiểm thành nhà cao tầng bán giá cao, đền bù lại cho chủ cũ căn hộ rộng hơn, chất lượng tốt hơn... Tuy vậy cư dân chung cư cũ không mặn mà, nên sau 20 năm (2003 - 2023) chỉ có 15 dự án thực hiện, đạt 1%. Mô hình quản lí, sở hữu nhà đất yếu kém đã không có lời giải trước thách thức mới.

Gần đây Hà Nội công bố bán nhà ở xã hội trong dự án tại Trung Văn, nhiều người xếp hàng từ 2h00 sáng. Điều đó cho thấy cách mua/bán nhà ở xã hội rất lạc hậu. Không có hệ thống thông tin dữ liệu số hóa về đối tượng được mua nhà giá rẻ - tiềm tàng nguy cơ bất bình đẳng trong việc thực hiện chủ trương tốt đẹp.

Trong một dự án khác là đầu tư thêm hơn 200 tỉ đồng vào dự án một số tòa nhà Nhà ở sinh viên đã đầu tư 1.900 tỉ từ năm 2009 nhưng để hoang tại Pháp Vân - Tứ Hiệp. Một câu hỏi lớn đặt ra là sửa xong để bán rẻ hay cho thuê giá rẻ. Sửa Nhà ở sinh viên sang nhà ở xã hội thì các đối tượng ở khác nhau trong cùng một không gian dự án sẽ ứng xử thế nào?

Chủ tài sản loại hình nhà ở này là công sản, tư nhân hay hỗn hợp khi chi phí vận hành cao (thang máy/phòng hỏa/chỗ đỗ xe/chợ...). Nhà mua rẻ nhưng chi phí vận hành bảo trì cao thì người thu nhập thấp có được hỗ trợ bền vững trọn đời? Chi tiền ngân sách ra thì dễ và nhanh nhưng mô hình quản trị mới chưa có. Dự án này đặt mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp hay chủ đầu tư, nhà thầu dự án quyết toán công trình?

Nhà ở xã hội tại Bình Dương

Tỉnh Bình Dương đi đầu trong công nghiệp hóa nước ta, sau 20 năm (2002 - 2023) dân số tăng gấp 3 lần (từ 0,9 triệu lên đến 2,7 triệu). Có hơn 50% là lao động nhập cư. Từ năm 2011 - 2022 có 40 dự án nhà ở xã hội cung cấp gần 50.000 căn hộ, chỗ ở cho gần 140.000 người, 60.000 người ở trong nhà của các doanh nghiệp tự lo nhà cho công nhân. Còn lại 550.000 người ở phòng trọ do người dân tự xây cho thuê, đáp ứng 74%. Bình Dương đặt ra mục tiêu đầu tư 45 nghìn tỉ đồng giai đoạn 2021 - 2030 để xây mới 84 nghìn căn nhà nhỏ, tạo chỗ ở cho 336.000 người.

Cho dù nỗ lực trong 10 năm tới thì nhà nước và doanh nghiệp mới lo được 40% còn 60% dân tự xây nhà trọ cho thuê - tất nhiên là giá rẻ tới mức công nhân trả được. Các nhà dân tự có đất, tiền đầu tư và vận hành nhà trọ. Họ cũng tự dỡ đi khi không còn công nhân thuê nữa (do mất việc, thu nhập thấp)... Câu hỏi đặt ra là khi có những dịch chuyển lớn thì nhà ở bán rẻ hay cho thuê rẻ sẽ xử lí thế nào? Tại sao không hỗ trợ người dân tự nâng cao chất lượng nhà trọ? Tại sao không dùng vốn ngân sách hay doanh nghiệp vào việc bổ sung hạ tầng xã hội: Nhà trẻ, trường học, trạm xá, công viên?

Một thực tế đang đặt ra, công nhân vốn thu nhập rất thấp, chỉ đủ sinh hoạt tối thiểu. Phần lớn họ không đủ tiền mua nhà ngay cả khi bán trả góp với giá 200 triệu đồng/căn hộ. Những câu hỏi đặt ra trong bài này được hóa giải sẽ giúp người lao động tại các thành phố, khu công nghiệp ngay lúc này và còn tạo ra những nền tảng phát triển kinh tế - xã hội vững chắc không chỉ tại Bình Dương mà còn nhiều địa phương khác.