Nghị định 08 mới chỉ "chữa cháy" trong ngắn hạn
Ông Phan Lê Thành Long - chuyên gia kinh tế - cho rằng: “Để thị trường bất động sản phát triển bền vững đúng như mong muốn của Chính phủ, việc đầu tiên là phải bán được nhà cho người có nhu cầu thực, cần có tiền thật chảy vào bất động sản. Nghị định 08 hiện mới chỉ là giải pháp chữa cháy có tác dụng trong ngắn hạn”.
Đồng quan điểm trên, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing - cho rằng: "Vấn đề pháp lý, điều tiết dòng tiền lúc này quan trọng hơn bao giờ hết. Thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp gãy dòng tiền...".
Bàn về câu chuyện nóng nhất thị trường bất động sản hiện nay là Novaland. Cuối tháng 2.2023, Novaland buộc phải xin chậm thanh toán lãi, gốc hai lô trái phiếu với tổng số tiền gần 1.080 tỉ đồng. Nếu không giải quyết được vấn đề dòng tiền, dù Novaland có cố cầm cự được hết quý I/2023 thì sang quý II, quý III số nợ trái phiếu đến kỳ đáo hạn còn tăng mạnh.
Phân tích Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 của CTCP Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland, mã: NVL), tính đến ngày 31.12.2022, nợ phải trả đạt 212.435 tỉ đồng, tăng 32% so với đầu năm. Ngân hàng MB hiện là chủ nợ lớn nhất của NVL khi cả khoản vay ngân hàng và trái phiểu tổng lên đến 9.427 tỉ đồng. Xếp thứ hai trong danh sách chủ nợ của NVL là VPBank khi tổng cho vay 8.305 tỉ đồng. Credit Suisse AG đứng ở vị trí chủ nợ lớn thứ 3 khi đang cho NVL vay 8.240 tỉ đồng trái phiếu.
Giới phân tích lo ngại nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ thì hệ thống ngân hàng sẽ chịu rủi ro lớn. Các khoản nợ tín dụng của Novaland đang có nguy cơ tiếp tục đẩy nhóm nợ xấu. Các ngân hàng đang cho vay phải đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản nợ xấu. Điều đó đồng nghĩa với việc lợi nhuận ngân hàng sẽ bị bào mòn.
Trong bối cảnh khó khăn, Novaland vừa phát đi thông báo giao dịch hoán đổi thành công một số lô trái phiếu khoảng 4.620 tỉ đồng với đối tác Dallas Vietnam Gamma.
Theo giới chuyên gia, thời kỳ thâu tóm tài sản bắt đầu khi trái phiếu hoán đổi thành cổ phiếu. Trái chủ thành cổ đông. Đích đến của doanh nghiệp chấp nhận cuộc chơi hoán đổi này chính là khối tài sản và số tiền kẹt tại các ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản. Novaland đang kẹt 30.000 tỉ đồng kẹt tại các ngân hàng do vấn đề pháp lý.
Nỗ lo nợ xấu ngân hàng "dềnh lên"
TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế - cho biết, 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản được coi là tứ giác liên thông, liên quan mật thiết đến nhau. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn.
Theo một chuyên gia, việc chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác được đánh giá là mở đường cho các nhóm lợi ích vào thâu tóm tài sản.
Ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO AFA Capital - cho rằng: “Nghị định 08 tạo hành lang pháp lý để có cơ chế xử lý bất động sản và có thời gian xử lý. Tuy nhiên, việc quan trọng nhất là dòng tiền thì tôi chưa nhìn thấy. Làm thế nào để chuyển đổi tài sản của các công ty bất động sản thành tiền để trả nợ. Với các tài sản đã đủ điều kiện để bán thì chủ tài sản phải hạ giá mới bán được. Nhưng nếu hạ giá bất động sản thì những ngân hàng cho vay sẽ gặp khó”.
Có thể thấy giá bất động sản hạ thì nguy cơ nợ xấu ngân hàng sẽ tăng bởi hiện có khoảng 70% tài sản đảm bảo của các ngân hàng là bất động sản trên tổng dư nợ năm 2022 là 11,9 triệu tỉ đồng. Khi giá bất động sản giảm kéo theo tài sản thế chấp ở ngân hàng giảm theo. Những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản sẽ phải nộp bổ sung tiền, tài sản khác hoặc ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Nếu người vay không thể bổ sung thêm tài sản, ngân hàng phải bán tài sản thế chấp, nguy cơ nợ xấu ngân hàng tăng lên.
Ông Lê Trọng Khương - Phó Chủ tịch, kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land - cho biết: “Kênh huy động trái phiếu khó khăn đang tác động tiêu cực đến dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng. Hưng Thịnh Land dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ”.
Bà Đỗ Thị Phương Nam - Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Novaland - cho biết: “Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn… Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng”.
Chuyên gia của Công ty Chứng khoán SSI dự báo tỉ lệ nợ xấu sẽ tăng 0,26% lên 1,71% tại các ngân hàng. Chuyên gia VDSC cho rằng năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ bất động sản đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua. Với tỉ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.
