Nợ vay và trái phiếu không được vượt 5,67 lần vốn chủ sở hữu
Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8, các quy định về năng lực chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng được áp dụng và gây nhiều chú ý, đặc biệt là với các doanh nghiệp bất động sản.
Trong đó, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tổng vốn đầu tư dự án bất động sản.
Việc vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp phải bảo đảm 3 điều kiện.
Thứ nhất là đáp ứng các tỉ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.
Thứ ba là tổng tỉ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Tuy nhiên, quy định này không bao gồm các khoản vay chủ đầu tư dự án phát sinh với cá nhân và tổ chức có liên quan.
Theo các chuyên gia, quy định này sẽ tiếp tục giúp thị trường thanh lọc năng lực của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đồng thời, các chủ đầu tư bất động sản sẽ phải tính toán thận trọng hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tín dụng bất động sản vẫn khó khăn
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó về dòng tiền, đồng thời phải đối diện với áp lực trả nợ lớn, đặc biệt là nợ trái phiếu đến hạn.
Số liệu của Bộ Tài chính, chỉ trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỉ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Kinh tế, cùng với áp lực trả nợ trái phiếu, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân. Trong đó phải kể đến những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, việc phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng Giám đốc FiinRatings - nhận định, việc áp dụng các chính sách mới sẽ cần thời gian. Việc giải quyết vấn đề hiện nay của tín dụng bất động sản hay trái phiếu bất động sản sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ pháp lý các dự án cụ thể đã được triển khai theo các quy định cũ hoặc hiện hành để dự án đó có thể được tiếp cận vốn tín dụng, triển khai và mở bán ra thị trường.
