Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hiện nay trên cở sở các văn bản pháp luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án “phân lô bán nền” không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Quy định này cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
Luật sư Lương Huy Hà - Giám đốc Công ty Luật LawKey phân tích, việc phân lô bán nền tràn lan có thể dẫn đến nhiều hệ lụy.
Trong đó, việc không lập dự án đầu tư nhà ở có thể dẫn tới tình trạng phá vỡ quy hoạch chung của địa phương như quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng giao thông công cộng, quy hoạch xây dựng. Có thể dẫn tới hành vi cạnh tranh không lành mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bởi thay vì lập dự án rồi triển khai các công trình công cộng, đầy đủ tiện ích, các đối tượng lựa chọn phân lô bán nền vừa đơn giản, nhanh chóng, không bỏ tiền đầu tư cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra, còn gây thất thoát ngân sách cho nhà nước, thiệt hại cho người mua. Nhiều cá nhân tổ chức phân lô bán nền đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm rồi rao bán như đất ở, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất như đất ở dẫn tới tranh chấp khiếu nại, khiếu kiện làm bất ổn xã hội.
Hiện nay nhiều khu phân lô bán nền bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng về tài nguyên môi trường, việc phân lô bán nền chỉ mang hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt và chỉ những nhóm nhỏ đầu cơ hưởng lợi. Xét về lâu dài có thể mang đến cho xã hội hệ lụy tiêu cực như cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất để quy hoạch sản xuất, phát triển vùng dân cư, hạ tầng đầy đủ tiện ích.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư của VARS cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh hơn. Hạn chế tối đa hiện tượng sốt giá, thổi giá và những người có nhu cầu ở thực tăng cơ hội tiếp cận sản phẩm đất nền.
Trong ngắn hạn, việc siết quy định phân lô bán nền khiến nguồn cung sản phẩm bị giảm, giá bán các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ có thể điều chỉnh tăng cao. Tuy nhiên, theo thời gian giá phân khúc này sẽ được điều chỉnh ổn định. Bởi vậy, khách hàng cần lưu ý không nên mua theo trào lưu mà cần đánh giá về chất lượng sản phẩm, điều kiện về cơ sở hạ tầng đồng bộ để tránh rơi vào vòng xoáy tình trạng thổi giá và giá ảo.
